Con sentenza del 07 maggio 2014, n. 18778, la Corte Penale di Cassazione ha affrontato il tema della c.d. usura in concreto.
Sul punto si ricorda la distinzione tra la c.d. usura presunta, per la cui integrazione è sufficiente la pattuizione di un tasso di interessi che ecceda il limite del tasso-soglia; e la c.d. usura in concreto, nel qual caso sono espressamente considerati usurari anche gli interessi, pur se inferiori al limite previsto dal tasso-soglia, e gli altri vantaggi o compensi che, avuto riguardo alle concrete modalità del fatto e al tasso medio praticato per operazioni, similari risultano comunque sproporzionati rispetto alla prestazione di denaro o di altra utilità, ovvero all’opera di mediazione, quando chi li ha dati o promessi si trova in condizioni di difficoltà economica o finanziaria (art. 644, comma 3, secondo periodo, c.p.).
In particolare, con la presente decisione la Cassazione ha affermando i seguenti principi diritto.
Ai fini dell’integrazione dell’elemento materiale della c.d. usura in concreto (art. 644, commi 1 e 3, seconda parte, c.p.) occorre che il soggetto passivo versi in condizioni di difficoltà economica o finanziaria e che gli interessi (pur inferiori al tasso-soglia usurario ex lege) ed i vantaggi e i compensi pattuiti, risultino, avuto riguardo alle concrete modalità del fatto e al tasso medio praticato per operazioni similari, sproporzionati rispetto alla prestazione di denaro o di altra utilità, ovvero all’opera di mediazione.
In tema di c.d. usura in concreto (art. 644, commi 1 e 3, seconda parte, c.p.) la “condizione di difficoltà economica” della vittima consiste in una carenza, anche solo momentanea, di liquidità, a fronte di una condizione patrimoniale di base nel complesso sana; la “condizione di difficoltà finanziaria” investe, invece, più in generale l’insieme delle attività patrimoniali del soggetto passivo, ed è caratterizzata da una complessiva carenza di risorse e di beni.
In tema di c.d. usura in concreto (art. 644, commi 1 e 3, seconda parte, c.p.) le “condizioni di difficoltà economica o finanziaria” della vittima (che integrano la materialità del reato) si distinguono dallo “stato di bisogno” (che integra la circostanza aggravante di cui all’art. 644, comma 5, n. 3 c.p.) perché le prime consistono in una situazione meno grave (tale da privare la vittima di una piena libertà contrattuale, ma in astratto reversibile) del secondo (al contrario, consistente in uno stato di necessità tendenzialmente irreversibile, non tale da annientare in modo assoluto qualunque libertà di scelta, ma che comunque, comportando un impellente assillo, compromette fortemente la libertà contrattuale del soggetto, inducendolo a ricorrere al credito a condizioni sfavorevoli).
In tema di c.d. usura in concreto (art. 644, commi 1 e 3, seconda parte, c.p.) le “condizioni di difficoltà economica o finanziaria” della vittima (che integrano la materialità del reato) vanno valutate in senso oggettivo, ovvero valorizzando parametri desunti dal mercato, e non meramente soggettivo, ovvero sulla base delle valutazioni personali della vittima, opinabili e di difficile accertamento ex post.
In tema di c.d. usura in concreto (art. 644, commi 1 e 3, seconda parte, c.p.) il dolo generico, oltre alla coscienza e volontà di concludere un contratto sinallagmatico con interessi, vantaggi o compensi usurari, include anche la consapevolezza della condizione di difficoltà economica o finanziaria del soggetto passivo e la sproporzione degli interessi, vantaggi o compensi pattuiti rispetto alla prestazione di denaro o di altra utilità, ovvero all’opera di mediazione.
(lo staff)
Stipuliamo mutui,la maggior parte delle volte inconsapevoli di alcune cose,tipo l’ipoteca che cosa è e che cosa comporta,qui di seguito una spiegazione a grandi linee.
In diritto l’ipoteca è un diritto reale di garanzia che riguarda, principalmente, beni immobili o beni mobili registrati. Esso tuttavia non comporta la perdita del possesso, da parte del debitore-proprietario del bene gravato, del bene stesso che è oggetto della garanzia.
La moderna configurazione dell’ipoteca quale garanzia reale su cosa altrui è il punto di equilibrio raggiunto fra le opposte esigenze di tutela del credito e di libertà nella circolazione dei beni. In epoca anteriore alle codificazioni moderne il vincolo ipotecario su un bene ne comportava l’inalienabilità. Il Code Napoléon lo trasformava in vincolo gravante, con diritto di seguito, su un bene liberamente negoziabile. La successiva ricerca di un equilibrio ottimale ha reso assai complessa la regolazione dell’ipoteca.
Nell’ordinamento italiano è regolato dagli articoli 2808 e seguenti del Codice civile italiano. In particolare, secondo il codice, l’ipoteca è un diritto reale di garanzia su una cosa altrui, costituito per fungere da garanzia di un credito.
L’ipoteca si distingue dal pegno anzitutto per l’oggetto (art. 2810), che può essere costituito da:
beni immobili, diritti reali minori sugli immobili, beni mobili iscritti in pubblici registri (autoveicoli, navi, aerei, rendite dello Stato).
Si distingue, in secondo luogo, perché la sua costituzione richiede una speciale formalità, l’iscrizione nei pubblici registri.
Infine, a differenza del pegno, non è necessario lo spossesso del bene, il godimento rimane infatti al proprietario (debitore).
Ipoteca volontaria
Si basa
su un contratto fra il debitore o il terzo datore di ipoteca da una parte e il creditore dall’altra; su un atto unilaterale fra vivi del debitore o del terzo datore di ipoteca.
Il contratto o l’atto unilaterale devono avere la forma scritta a pena di nullità. Non è ammessa la concessione per testamento (art. 2821)
È necessario che la sottoscrizione di chi ha concesso l’ipoteca sia autenticata o accertata giudizialmente (art. 2835).
Nulla vieta che il valore economico dell’ipoteca possa essere maggiore dell’ammontare del debito.
Ipoteca giudiziale
Si basa:
su una sentenza che rechi condanna al pagamento di una somma di danaro o all’adempimento di un’altra obbligazione o al risarcimento del danno da liquidarsi successivamente; su un decreto ingiuntivo reso esecutivo; su altri provvedimenti giudiziali cui la legge abbia attribuito tale effetto (sentenza di separazione personale fra coniugi, decreto di omologazione della separazione consensuale); su lodi arbitrali resi esecutivi;
su sentenze straniere delibate dall’autorità giudiziaria italiana.
Ipoteca legale
Può essere iscritta, anche contro la volontà del debitore, nei casi previsti dalla legge. Hanno diritto a essa:
l’alienante di un bene immobile o di un bene mobile registrato che non sia stato pagato dall’acquirente; ciascun coerede sugli immobili dell’eredità, a garanzia del pagamento del conguaglio in danaro spettantegli;
lo Stato sui beni dell’imputato o della persona civilmente responsabile del reato, a garanzia del pagamento delle pene pecuniarie, del rimborso delle spese processuali e delle spese di mantenimento del condannato in carcere.
Costituzione
Tanto l’ipoteca giudiziale quanto quella legale dello Stato si costituiscono per iniziativa, meramente facoltativa, del creditore. L’ipoteca legale a favore dell’alienante e del coerede è iscritta d’ufficio dal conservatore della conservatoria dei registri immobiliari, a meno che non risulti dal titolo o da separato atto pubblico che vi è stata rinuncia all’ipoteca.
Iscrizione di ipoteca
Il contratto o l’atto unilaterale per l’ipoteca volontaria, la sentenza o altro provvedimento per l’ipoteca giudiziale, l’atto di alienazione del bene per l’ipoteca legale sono semplicemente titolo per ottenere la costituzione dell’ipoteca: questa si costituisce solo con l’iscrizione nei registri immobiliari (art. 2808, 2° comma). È una forma di pubblicità giuridica analoga, per le formalità di esecuzione, alla trascrizione. Da questa differisce, tuttavia, perché è pubblicità costitutiva. Il che non significa però che sia condizione sufficiente per l’esistenza dell’ipoteca: questa si estingue se si estingue l’obbligazione garantita o se viene dichiarato nullo o annullato o reso inefficace il titolo da cui traeva origine.
Su un medesimo bene si possono iscrivere più ipoteche, a garanzia di crediti diversi. Ogni successiva ipoteca è, in ordine di tempo, contrassegnata da un numero, che prende il nome di grado (ipoteca di primo grado, di secondo grado e così via). Se il bene ipotecato verrà sottoposto a vendita forzata, con il ricavato della vendita si soddisferà anzitutto il creditore con ipoteca di primo grado e, se c’è un residuo, quello di secondo grado e così via (artt. 2852 ss.).
Il creditore che ha una ipoteca di grado inferiore può estinguere, con il pagamento, il credito di chi ha un’ipoteca di grado superiore, con l’effetto di surrogarsi nei suoi diritti (surrogazione ipotecaria di pagamento, art. 1203, n. 1)
L’iscrizione conserva il suo effetto per venti anni, trascorsi i quali l’ipoteca si estingue, salvo che con istanza del creditore l’iscrizione non venga rinnovata prima della scadenza (art. 2847 c.c). L’ipoteca prende grado dal momento dell’iscrizione: il grado determina un ordine progressivo tra le varie ipoteche che possono gravare sul medesimo bene. Pertanto, il creditore la cui ipoteca ha grado anteriore, si soddisferà per primo sul bene e il criterio del soddisfacimento proporzionale opera solo tra creditori di pari grado (artt. 2852-2854 c.c.).
È anche possibile lo scambio per grado dei creditori ipotecari, nel senso che il grado dell’ipoteca può essere oggetto di veri e propri atti di disposizione, con efficacia reale e non meramente obbligatoria (si parla di “postergazione” o “permuta” a seconda della contiguità o meno del grado che viene scambiato). Può anche verificarsi l’ipotesi di una surrogazione legale nel grado ipotecario (cosiddetta surrogazione del creditore perdente: art. 2856).
Postergazione e surrogazione costituiscono alcune delle vicende successive all’iscrizione che devono essere annotate in margine all’iscrizione: l’annotazione, come l’iscrizione, ha efficacia costitutiva, nel senso che la trasmissione del credito garantito o il vincolo dell’ipoteca non produce effetti finché la stessa non sia eseguita.
Riduzione
L’ipoteca può essere ridotta se si verifica una sproporzione tra il valore dei beni vincolati e il valore del credito garantito (perché ad esempio sono stati eseguiti pagamenti parziali). La riduzione si opera limitando l’iscrizione a una parte soltanto dei beni o riducendo la somma per la quale è stata presa l’iscrizione (art. 2872), quando vi consente il creditore, che in tal caso rinuncia parzialmente al diritto (riduzione convenzionale) oppure quando interviene una sentenza passata in guidicato pronunciata a seguito di azione di riduzione promossa dagli interessati (debitore, terzo acquirente, terzo datore, creditore successivamente iscritto: cosiddetta riduzione giudiziale). La riduzione deve essere annotata in margine all’iscrizione per avere effetto rispetto ai terzi.
Estinzione
L’ipoteca si estingue con la sua cancellazione dal registro. Anche per la cancellazione occorre un titolo:
l’estinzione dell’obbligazione garantita, la rinuncia espressa e redatta per iscritto del creditore all’ipoteca, la vendita forzata della cosa ipotecata il perimento della cosa (vedi alla voce Diritti reali di garanzia) lo spirare del termine ventennale senza rinnovazione
Il conservatore dei registri non può procedere d’ufficio alla cancellazione.
Circolazione del bene ipotecato
Il bene ipotecato può essere venduto, ma chi lo compera, acquista un bene gravato da ipoteca, esposto all’azione esecutiva del creditore ipotecario. Il bene si trasmette agli eredi, e ciascuno di essi è tenuto “ipotecariamente per l’intero” (art. 754), stante l’indivisibilità dell’ipoteca (e in deroga al principio della parziarietà della responsabilità dei coeredi per i debiti ereditati).
Posizione del terzo
Alla scadenza il creditore del credito non pagato ha diritto di promuovere la vendita forzata del bene anche in confronto del terzo acquirente. Questi, per evitare la vendita forzata, ha tre possibilità (art. 2858):
egli stesso paga i creditori ipotecari, liberando il bene dall’ipoteca, effettua il rilascio del bene ipotecato, ossia rinuncia alla proprietà con una apposita dichiarazione resa presso la cancelleria del tribunale, in modo che l’esecuzione non avvenga contro di lui ma contro l’amministratore nominato dal tribunale, libera il bene dall’ipoteca (purgazione dell’ipoteca): offre ai creditori una somma pari al prezzo di acquisto del bene (pari al valore del bene se l’acquisto è avvenuta a titolo gratuito); se nessun creditore si offre di acquistare per un prezzo superiore di almeno un decimo, il bene è liberato dall’ipoteca contro il pagamento della somma offerta dal terzo acquirente.
Il terzo acquirente, che subisca l’esecuzione forzata o che liberi il bene o che rilasci il bene, ha azione di regresso verso il debitore principale. Per il regresso può avvalersi della surrogazione ipotecaria, ma non in danno dei creditori che abbiano una iscrizione anteriore alla trascrizione del suo titolo di acquisto.
Il terzo datore di ipoteca si trova in posizione analoga: egli non può invocare, nei confronti del creditore precedente, il beneficio della preventiva escussione del debitore, se il beneficio non è stato convenuto (art. 2868). È direttamente esposto all’azione esecutiva. Per evitarla, deve pagare i creditori ipotecari. Anch’egli ha azione di regresso verso il debitore e diritto di surrogazione nell’ipoteca del creditore.
Specialità e indivisibilit
L’ipoteca è, in linea di principio, speciale e indivisibile: grava solo sui beni specificamente indicati e solo per una somma determinata di danaro; e grava, per intero, su tutti i beni ipotecati e su ogni loro parte (art. 2809).[1]
La specialità dell’ipoteca va considerata sotto un duplice aspetto:
con riguardo al credito garantito:
La prelazione sul bene vale solo nei limiti della somma per la quale l’ipoteca è iscritta (ma il credito garantito non deve per questo necessariamente essere un credito pecuniario). La prelazione assiste il credito, anche oltre questo limite, per ciò che attiene ai suoi accessori (spese di costituzione, iscrizione e rinnovazione dell’ipoteca, spese ordinarie dell’intervento nel processo di esecuzione).
con riguardo ai beni ipotecati:
il principio è che l’ipoteca può essere iscritta solo “su beni specialmente indicati”. Tali non sono i beni futuri (potendo l’ipoteca essere iscritta solo quando la cosa è venuta a esistenza; art. 2823), né i beni altrui (l’ipoteca può essere iscritta solo quando la cosa è acquistata del concedente; art. 2822). È invece possibile iscrivere ipoteca su una quota di proprietà indivisa, anche se l’ipoteca produrrà effetto rispetto ai beni che al debitore verranno assegnati in sede di divisione (art. 2825).
L’ipoteca si estende alla pertinenze dell’immobile, i miglioramenti e le accessioni. L’estensione dell’ipoteca alle accessioni dell’immobile ipotecato (come l’edificio costruito sul terreno oggetto di ipoteca) finisce con il tradursi in garanzia ipotecaria, su cose future, non menzionate nell’iscrizione ipotecaria. Può accadere che un mutuo venga erogato per un importo superiore al valore del terreno offerto in ipoteca, quando il mutuo è concesso per finanziare l’edificazione e l’ipoteca è iscritta per una somma che tiene conto del valore dell’edificio da costruire. Il rischio che l’opera non sia portata a compimento incombe sul creditore.
L’ipoteca è, in linea di principio, indivisibile al pari del pegno. Continua a gravare su tutti i beni ipotecati e su ogni loro parte, anche se il credito si sia in parte estinto o se il valore dei beni ipotecati sia successivamente aumentato. Tuttavia, con il consenso del creditore o con sentenza, si può ottenere la riduzione dell’ipoteca. Questa può consistere nella riduzione della somma per la quale l’ipoteca fu iscritta o nella riduzione dell’iscrizione a una parte soltanto dei beni originariamente ipotecati.
(lo staff)
Spesso riceviamo svariate domande da parte dei nostri lettori,ne abbiamo scelta una che ci da la possibilità poi di aprire un discorso sui prestiti personali.
Una finanziaria, cui mi sono rivolto per un “prestito contro cessione di un quinto dello stipendio” che mi sarebbe concesso entro giugno, mi ha proposto un interesse del 14% annuo. A me sembra un tasso da usurai ma vorrei essere sicuro prima di protestare. Sul mio mutuo a tasso variabile per la casa, infatti, la mia banca nell’ultimo trimestre dell’anno scorso ha applicato “solo” il 6,5%, meno della metà. Come si calcola il tasso da usura?
Ogni trimestre la Banca d’Italia pubblica una tabella dettagliata con il tasso soglia di usura per ogni differente forma di finanziamento, dalle aperture di credito in conto corrente (il tasso di usura per questa categoria è del 18,35% fino a 5mila euro, e del 16,575% oltre i 5mila) agli scoperti senza affidamento (24,25% fino a 1500 euro e 22,7625% oltre i 1500). Nell’elenco completo, reperibile sul sito della Banca d’Italia (l’ultimo comunicato emesso ha la data del 24 marzo 2014 e riporta i tassi validi ai fini dell’usura fino alla fine di giugno) e presso tutte le associazioni dei consumatori, il lettore può verificare che nel suo caso, relativo ad un prestito contro cessione di un quinto dello stipendio, la richiesta della finanziaria è sotto il tasso di usura. Infatti, per prestiti di questo tipo, il tasso soglia da non superare è del 19,1% fino a 5mila euro e del 18,375% oltre i 5mila euro. Per fissare il tasso da usura, il procedimento seguito dalla Banca d’Italia è il seguente, ed e’ valido per tutte le categorie di prestiti: gli uffici dell’Istituto Centrale calcolano il Tegm (tasso effettivo globale medio) per ogni tipo di finanziamento rilevandolo dalle condizioni offerte dalle banche sul mercato; a questo dato medio aggiungono un quarto dello stesso tasso, ossia il 25%; infine, al tasso maggiorato del 25% aggiungono ancora altri 4 punti percentuali.
Il nostro lettore ci chiede come si fa a calcolare il tasso di usura su un prestito personale,e ci da lo spunto per spiegare che cosa è e come viene concesso un prestito.
Il prestito è la cessione di una somma di denaro con il vincolo della restituzione di capitali di pari valore o maggiori.
Il termine indica essenzialmente un finanziamento di denaro che un istituto o società di credito autorizzata (detta mediatore o dealer) (es. banca) o un privato cittadino concede ad un altro soggetto economico.
Gli elementi costitutivi di un prestito sono:
-capitale finanziato, -tasso annuo nominale d’interesse (TAN) -tasso annuo effettivo globale (TAEG) -durata del finanziamento
-l’importo, ed eventuali rate e condizioni.
L’assegnazione di un prestito avviene dopo una serie di controlli preliminari che il mediatore esegue in base alla situazione economica e professionale del soggetto richiedente, esami che gli permette di valutare la sicurezza evitando sconvenienti situazioni di insolvenza.
Tale finanziamento può essere richiesto ed erogato con diversi scopi: per acquistare beni di consumo (automobile, abitazione, arredamento, elettrodomestici, vestiti, ecc.), per ristrutturare la propria casa (edilizia), per saldare altri debiti o prettamente per possedere una disponibilità immediata di denaro contante (prestiti di liquidità).
La concessione di un prestito può essere subordinata alla presentazione da parte del richiedente di una garanzia reale o personale. Possiamo quindi fare un’ulteriore distinzione tra prestiti garantiti e non garantiti.
Prestiti finalizzati e non finalizzati
Il prestito inoltre può essere può essere finalizzato e non finalizzato. La caratteristica principale che distingue i due tipi di prestito-sovvenzione è basata sul metodo di erogazione e conseguentemente alla restituzione del denaro stesso: nel caso dei prestiti finalizzati, il cliente è obbligato all’acquisto di un bene di consumo specificando comunque la finalità del prestito e mettendo necessariamente a conoscenza l’istituto finanziatore; mentre nel caso di prestiti non finalizzati il cliente non ha alcun vincolo di destinazione ed è libero di disporre della somma richiesta in prestito con maggiore libertà d’azione.
Generalmente i prestiti finalizzati si distinguono dagli altri per una maggiore semplicità e rapidità della pratica, infatti talvolta possono essere erogati dallo stesso punto vendita del bene in questione grazie a convenzioni commerciali e finanziarie con le banche; mentre per i prestiti non finalizzati ci si rivolge esclusivamente a istituti di credito.
Credito al consumo
Tra i prestiti non finalizzati il più diffuso è il prestito personale, che rientra anche nella categoria del credito al consumo ed è un prestito senza garanzia.
In Italia la disciplina del credito al consumo prevede un importo compreso tra 154,94 euro e 30.987,41 euro. Generalmente, nel caso dei prestiti personali in senso stretto, l’importo è medio alto, mentre per le somme più contenute si preferisce utilizzare la forma del credito rotativo: carte di credito revolving o apertura di linee di credito rotative (stesso meccanismo delle carte revolving ma senza il supporto di plastica). La durata è compresa tra 12 e 120 mesi.
Ovviamente la scelta tra queste due forme di finanziamento sarà fatta dal cliente in stretta relazione alle proprie esigenze e disponibilità.
(lo staff)
Questa mattina parliamo di un fatto successo in questi giorni che riguarda la Banca Carrige,ma ecco come si sono svolti i fatti e chi esattamente risulta indagato.
Il nucleo di polizia tributaria della Guardia di Finanza di Genova ha eseguito sette ordinanze di custodia cautelare nei confronti di esponenti di Carige a cominciare dall’ex presidente Giovanni Berneschi (vicepresidente dell’Abi) e dall’ex amministratore delegato di Carige Vita Ferdinando Menconi, entrambi agli arresti domiciliari. Risulta in carcere invece la nuora di Berneschi Francesca Amisano. Agli arresti anche Ernesto Cavallini, imprenditore immobiliare, Davide Enderlin, avvocato e cittadino svizzero in custodia cautelare in carcere, Sandro Maria Calloni, imprenditore e Andrea Vallebuona, commercialista di Genova. L‘ordinanza, disposte dal gip di Genova riguarda una presunta truffa all’istituto bancario Carige. In corso anche perquisizioni a Genova, Milano e La Spezia e il sequestro di beni per 22 milioni. Oltre alla truffa verso le assicurazioni, l’ordinanza emessa dal gip di Genova ipotizza l’associazione per delinquere transnazionale, l’intestazione fittizia e il riciclaggio. Quest’ultimo reato riguarderebbe il tentativo di rilevare le quote di un albergo a Lugano, l’Holiday Inn. Le indagini, che non ancora concluse, si sono sviluppate dopo il rapporto ispettivo della Banca d’Italia depositato in procura a Genova lo scorso settembre.
Le accuse
L’ordinanza è firmata dal giudice per le indagini preliminari Adriana Petri. L’inchiesta coordinata dal procuratore aggiunto, Nicola Piacente e dal sostituto procuratore, Silvio Franz della procura della Repubblica di Genova, ha messo in luce «l’esistenza di un management fortemente condizionato dal carismatico leader ventennale del gruppo bancario-assicurativo» come spiega la nota delle Fiamme gialle che fa riferimento a Berneschi. Il presidente di Carige dal marzo 2003 al settembre 2013 e Menconi, ad di Carige Vita Nuova spa dal 2001 al 2008 e già vicepresidente della capogruppo, sono ritenuti responsabili di truffa ai danni di Carige Vita spa per aver fatto acquistare nel 2006 (dunque il reato è gia prescritto) dalla IHC srl, riconducibile a Ernesto Cavallini (70 anni), la società I.H. Roma srl, amministrata dallo stesso Cavallini, e proprietaria dell’hotel Mercure di Milano dell’hotel Pisana di Roma per 70,5 milioni, il 50 per cento in più del reale valore della I.H Roma, grazie a valutazioni gonfiate. Cavallini poi avrebbe diviso i profitti con Berneschi e Menconi, riciclandoli attraverso società schermo all’estero.
I soldi
Ai due banchieri sarebbero stati girati 16,3 milioni attraverso conti intestati alla lussemburghese Lascafive, amministrata dall’avvocato svizzero Davide Enderlin (42 anni), di Lugano. Berneschi e Menconi avrebbero poi usato quei 16 milioni per comprare l’Holiday Inn di Lugano. L’intestazione fittizia di beni e il riciclaggio – reati per i quali sono state disposte le misure cautelari – sarebbero avvenuti proprio per far materialmente arrivare ai banchieri le azioni della società che possiede l’Holiday Inn, la svizzera Albergo Admiral sagl. In particolare il 50 per cento riconducibile a Berneschi sarebbe arrivato alla Mb Service srl (rappresentata da Francesca Amisano, nuora del banchiere, e di cui sono soci il figlio e la moglie stessa di Berneschi) attraverso una transazione per chiudere un finto contenzioso sull’acquisto di una villa a Lanzarote con la societa spagnola Vanacor intestata a un altro degli arrestati, Sandro Maria Calloni (64 anni). Nel 2009 invece Berneschi avrebbe fatto acquistare a Carige Vita Nuova il 35 per cento di un’altra società, la Assi 90 srl, dalla svizzera Balitas, per 5,6 milioni, «superiore di 45 volte il valore nominale della partecipazione e a quello reale» scrivono gli inquirenti. Ad operare in conflitto d’interessi sarebbe stato Andrea Vallebuona, 50 anni, rappresentante della Balitas ma anche perito per conto dell’acquirente Carige Vita Nuova. Soci occulti della venditrice Balitas sarebbero Berneschi e Menconi, anche se amministrata formalmente dall’avvocato Enderlin. Il modus operandi, secondo gli inquirenti, veniva replicato all’infinito tramite la Lascafive sa di Enderlin in Svizzera dove la Gdf ha sequestrato, tra conti e titoli, 21 milioni di euro.
La Borsa e l’Abi
La raffica di arresti e perquisizioni che stanno interessando Banca Carige, stanno facendo alzare il titolo in Borsa che dopo il tonfo di mercoledì, quota ora a 0,43 euro a +2,63%. «Le banche italiane sono tutte in competizione fra loro e l’Abi non svolge nessuna funzione di vigilanza nè tantomeno è a conoscenza della gestione dei singoli istituti». È quanto sottolineano fonti dell’Abi in merito agli arresti domiciliari disposti per il vicepresidente dell’associazione Giovanni Berneschi nell’ambito dell’indagine su Carige. Il mandato di Giovanni Berneschi come vicepresidente Abi scade con l’assemblea del prossimo 10 luglio e non è rinnovabile, sottolineano dall’Abi. In proposito si ricorda come il banchiere fosse stato nominato nella precedente presidenza di Giuseppe Mussari (luglio 2012). Quando aveva poi lasciato la presidenza del gruppo genovese, Berneschi era rimasto giuridicamente nell’associazione (in quanto previsto dallo Statuto) per via della carica, ricoperta tutt’ora, di vicepresidente nella Cassa di Risparmio di Carrara.
(lo staff)
Quando stipuliamo un mutuo o un finanziamento ci sono sempre voci che possono risultare difficili da capire,ogni tanto in questo sito cerchiamo di darne una spiegazione;come oggi che cercheremo di approfondire l’argomento dell’ISC o Indicatore Sintetico di Costo detto anche Tasso annuo effettivo globale .
E’ l’indicatore di tasso di interesse di una operazione di finanziamento come ad esempio prestito,o acquisto rateale di beni o servizi,è espresso in percentuale e indica il costo effettivo del finanziamento.
Rappresenta il costo effettivo dell’operazione espresso in percentuale che il cliente deve alla società che ha erogato il prestito.Detto in poche parole il TAEG racchiude contemporaneamente si il TAN ,cioè la percentuale che grava sul prestito,sia le spese di emissione della pratica e della documentazione.
E’ stato introdotto nel sistema normativo italiano,per la prima volta,dalla Deliberazione del Comitato Interministeriale per il Credito e il Risparmio n. 10688 del 4/03/2003, art. 9 comma 2, che ha demandato a Banca d’Italia di individuare quali siano le operazioni e i servizi a fronte dei quali detto indice, “comprensivo degli interessi e degli oneri che concorrono a determinare il costo effettivo dell’operazione per il cliente”, debba essere segnalato, nonché la formula per rilevarlo. Per effetto delle nuove disposizioni di Banca d’Italia sulla trasparenza in adempimento della direttiva europea EU 2008/48/CE, dal 1º giugno 2011 il calcolo del Taeg comprende anche gli oneri fiscali (come ad esempio l’imposta di bollo sui contratti)
T.A.N. + spese di istruttoria e documentazione + Spese gestione pratica + bolli= T.A.E.G.
Il calcolo del TAEG/ISC consiste nel trovare quel tasso di interesse che rende uguali la somma del credito concesso al cliente,con la somma complessiva che il cliente dovrà rimborsare alla scadenza.
Lo scopo è infatti dare al cliente un unico indicatore di interesse che comprenda non solo il tasso effettivo di interesse sul prestito,ma anche tutte le spese accessorie.
Il parametri che determinano il TAEG o ISC sono fissati per legge.In particolare,oltre alla struttura del rimborso finanziario,rientrano a far parte del calcolo di questo tasso tutte le spese accessorie obbligatorie inerenti all atto del finanziamento ovvero:
-spese di istruttoria della pratica -commissioni d’incasso -assicurazioni obbligatorie
-bolli statali
Non rientrano invece a far parte dei parametri che incidono sul TAEG:
-tasse come le imposte di registro nel caso dei mutui -assicurazioni non obbligatorie
-commissioni di massimo scoperto
All’interno del Taeg non rientrano neanche le commissioni di massimo scoperto,qualora le banche ne prevedano l’esistenza. Come è risaputo,tali commissioni sono un costo per il cliente e fanno lievitare il przzo del finanziamento in maniera consistente:ciò significa che,se tali spese fossero incluse,si potrebbe avere il tasso che supererebbe il limite previsto dalla legge antiusura.
Per poter avere un indice di tale natura (TIR Tasso interno di rendimento), che sia raffrontabile, tutte le componenti di costo relative a un finanziamento debbono essere prevedibili e conoscibili a priori. Le commissioni di massimo scoperto, o comunque i costi che risultano connessi in caso di pagamento attraverso lo scoperto di conto corrente non sono componenti né prevedibili né del tutto conoscibili a priori. Tale modalità di pagamento non dovrebbe avvenire in quanto si assume che il cliente metta sempre a disposizione la cifra in conto corrente per il pagamento. Detto questo, va precisato che i tassi di mora dei finanziamenti sotto forma di mutuo (rateizzati) sono anch’essi sottoposti alla legge antiusura e di norma sono ben lontani dai costi degli scoperti di c/c. Pertanto, il pagamento tramite scoperto di conto è decisamente sconsigliato per gli stessi mutuatari, ai quali converrebbe invece chiedere espressamente di lasciare insoluta la rata sino al reperimento dei fondi necessari. Nel caso comunque, si potrebbe ipotizzare per poter effettuare dei raffronti sull’effettivo costo dei finanziamenti in caso di ripetuti ritardi, un indice nel quale si preveda che tutte le rate vengono pagate con 10 giorni di ritardo con i relativi sovrapprezzi moratori.
La direttiva 87/102/CE ha reso obbligatoria l’indicazione del TAEG nei contratti di credito. La direttiva ha lasciato agli Stati membri la decisione in merito al calcolo di questo indicatore (art. 1) I vari Stati membri, nel recepire la direttiva, hanno poi indicato una loro formula di calcolo per questo indicatore. Ad esempio, il TAEG italiano è un indice ex post, che si misura in modo completamente diverso dal francese Taux Effectif Général, che è invece un tasso ex ante, noto al momento della firma del contratto.
Il TAEG italiano utilizzato nei contratti di finanziamento sotto forma di mutuo, ove è ben rappresentato il piano di ammortamento, è assolutamente un tasso ex ante, non si faccia confusione con il Tasso effettivo globale che è calcolabile solo a posteriori e non potrebbe essere diversamente in quanto non si ha cognizione, all’inizio di un’apertura di credito in conto corrente, di che utilizzi poi ne farà il debitore.
Sappiamo esattamente che non è facile capire queste formule matematiche finanziarie,ma abbiamo cercato di darvi una spiegazione per il semplice motivo che se dovete andare a stipulare un qualsiasi contratto di finanziamento che sia mutuo o prestito,almeno,quando vi parlano di TAEG O ISC ,non arriviate sprovveduti e magari poter controbattere se le cose ,già alla stipula,vi sembrano illecite.
(lo staff)
Eccoci alla parte seconda del nostro viaggio all’interno del mutuo con tutte le sue sfumature.
LE GARANZIE:
Gli istituti di credito domandano,come detto,la formalizzazione di una valida garanzia a quanti richiedono un mutuo.
Le forme di garanzia delle quali possono avvalersi gli istituti di credito sono:
-ipoteca -fideiussione -cambiale ipotecaria -polizze assicurative
-opzioni contro il rischio svalutazione immobile
La garanzia comporta solitamente l’iscrizione di una ipoteca sul bene che verrà acquistato col il mutuo o su eventuali altri beni di proprietà del richiedente o di terze parti che si fanno da garanti per suo conto tramite una fideiussione.
L’ipoteca è opponibile ai terzi dalla data in cui il notaio la iscrive presso la Conservatoria dei Registri immobiliari e può avere una durata massima di 20 anni dalla data di iscrizione. Con l’estinzione del debito,il mutuatario ha titolo per richiedere la cancellazione dell’ipoteca;ordinariamente il mutuante fornisce un semplice documento certificante il suo assenso a cancellazione.Va detto che,venuta meno la causa dell’ipoteca,la cancellazione non è fattualmente di grande utilità:l’ipoteca deprivata di funzione di garanzia non produce effetti di sorta,salvo nel caso che se ne debba iscrivere un ‘altra.
Nel caso che nel corso del rapporto le garanzie vangano meno o ne diminuisca il valore,l’istituto di credito ha in genere facolta di richiedere un reintegro delle garanzie,nella forma di nuovi beni da ipotecare,fideiussioni,o restituzioni parziali di debito a, seconda di quanto previsto nel contratto principale di mutuo,che può prevedere anche l’applicazione della clausola risolutiva espressa e la rescissione del contratto.
Generalmente,gli istituti di credito non accettano le azioni come garanzia di mutuo,in quanto le stesse sono utilizzabili dalle società emittenti come garanzia su pegno per ottenere liquidità per operazioni di fusione o acquisizione.Un pool di banche finanza un prestito che viene garantito con le azioni del beneficiario:se non viene pagato a scadenza,l’opzione convertendo consente alle banche di trasformare il debito in azioni di proprietà di pari importo.
L’ipoteca a garanzia del credito deve essere iscritta su un bene immobile che può essere di proprietà:
-del mutuatario -dell’alienante
-di un altro soggetto
Normalmente,il bene ipotecato viene periziato e iscritto a valore pari a 1.5-2 volte il prezzo di acquisto dell’immobile.Il valore economico dell’ipoteca,aggredibile dal creditore con il pignoramento e la vendita all’asta,non dovrebbe superare l’importo del mutuo,ovvero il debito residuo.
EROGAZIONE DEL MUTUO:
L’erogazione del mutuo può essere contestuale o differita,rispetto alla data del rogito.Se l’erogazione è differita,la banca si riserva un tempo che per legge non può andare oltre il consolidamento dell’ipoteca.
Questa cosa comporta che la banca mutuante potrebbe non erogare la somma finche l’ipoteca non è consolidata.
Il rogito ufficializza il passaggio di proprietà.Il giorno della stipula,con la firma del vecchio proprietario,l’acquirente diviene proprietario a tutti gli effetti di legge.La banca del mutuatario può accollarsi il rischio di erogare il mutuo,prima del consolidamento;diversamente,il proprietario accetta un passaggio di proprietà senza avere l’intero ammontare del prezzo di acquisto.
In caso di erogazione contestuale,il funzionario,della banca del mutuatario porta presso il notaio un assegno circolare ovvero denaro contante pari all’importo del mutuo. In caso di differita,il venditore può cautelarsi facendo sottoscrivere all’acquirente un ordine di bonifico irrevocabile per il conto in banca da lui indicati,depositato presso il notaio.
Il bonifico può portare la data del rogito o successiva,fino a quella del previsto consolidamento.
Dopo la concessione del mutuo,il cliente ha a disposizione questi strumenti. -rinegoziazione con la banca -surrogazione presso altra banca -sostituzione del mutuo
-accollo
L’accollo è un caso di sostituzione del precedente debitore con un nuovo debitore che si assume il debito verso la banca.Normalmente ciò avviene quando si acquista un immobile ipotecato a garanzia di debito bancario.
L’acquirente paga parte del prezzo della compravendita accollandosi il mutuo del venditore.In sostanza diventa il nuovo debitore della banca alle stesse condizioni del precedente.Non si paga nulla alla banca a titolo di istruttoria,di perizia o altro e neppure al notaio salvo la parcella per la compravendita.
Per i mutui a tasso variabile le differenza con le condizioni correnti non è sensibile,almeno in termini di interesse,e l’accollo potrebbe essere un opzione utile per entrambe le parti.
PREFINANZIAMENTO E PREAMMORTAMENTO:
Fra l’erogazione del mutuo e il decorrere della prima rata di pagamenti intercorre un periodo,durante il quale il mutuatario può essere chiamato a pagare gli interessi per la somma erogata,se il mutuo è garantito da un’ipoteca,il cliente pagherà gli interessi in base al tasso capitale pattuito con la banca.
Se l’erogazione precede la data del rogito,il cliente beneficia di una apertura di credito senza garanzie reali,di un prefinanziamento,per il quale gli interessi applicati potrebbero essere più elevati.
Durante il pre-ammortamento,il cliente paga solo interessi,senza estinguere il debito,ha in genere una durata variabile da uno a due mesi.
A seconda delle condizioni contenute nel contratto di mutuo,nel caso di mancato o ritardato pagamento di un numero di rate,la banca è autorizzata a richiedere al cliente la restituzione dell’intero debito residuo,da effettuarsi entro un termine stabilito in atto;in caso di inadempienza,ha in genere titolo ad agire per la riscossione del debito,procedendo al pignoramento ed alla vendita all’asta del bene.
A garanzia dei mutuatari,il mutuo è contrattualizzato con atto notarile pubblico,e quindi non più modificabile,salvo accordo scritto di entrambe le parti.
Pertanto,il fallimento del creditore e la cessione a terzi del credito sono trasparenti per il mutuatario,che avrà lo stesso piano di ammortamento,fornendo le stesse garanzie di partenza. Nel peggiore dei casi,una banca non può fallire e finisce in liquidazione coatta amministrativa.Le società finanziarie,invece,come normali imprese,possono fallire.
I soggetti terzi,che hanno diritti verso il mutuante,possono rivalersi verso i crediti vantati nei confronti,ma non possono cambiare la modalità di rimborso,o aggredire le ipoteche di primo grado.Se il mutuatario paga regolarmente e il titolare del mutuo fallisce,i suoi creditori non possono pignorare i beni dati in garanzia con ipoteca di primo grado,ne esigere l’intero debito residuo o accelerarne il rimborso.
(lo staff)