In questi giorni parleremo in maniera dettagliata,e cercheremo di essere il più semplice possibile,del MUTUO con tutte le sue sfumature e dettagli.
Il mutuo è un contratto mediante il quale una parte,detta mutuante,consegna all’altra,detta mutuataria,una somma di denaro o una quantità di beni fungibili,che l’altra si obbliga a restituire successivamente con altrettante cose della stessa specie e qualità.
Si tratta di un contratto reale e può essere sia a titolo gratuito si a titolo oneroso,che si perfeziona con la consegna la mutuatario.E’ inoltre un contratto tipico la cui nozione è accolta nell’ordinamento giuridico italiano dall’art 1813 del Codice Civile.La fattispecie regolata dell’art 1813 è esclusivamente quella del mutuo gratuito,da non confondersi con i mutui finanziari,che possono validamente concludersi con il mero consenso.
Una tra le figure più diffuse nella prassi è il mutuo immobiliare,concesso per soddisfare esigenze di denaro in qualche modo collegate all’acquisto di un bene immobile per compravendita o per costruzione.Il giorno della compravendita,in presenza di acquirente,venditore,e funzionario della banca,il notaio pubblica due atti:il rogito che trasferisce la proprietà dell’immobile,e l’atto di mutuo immobiliare fra banca e acquirente,allegando il piano di ammortamento.
Una particolare forme di mutuo immobiliare è quello fondiario:si tratta di un mutuo con particolari caratteristiche di durata,superiore a 18 mesi e rapporto tra somma mutuata e valore della garanzia,non superiore all’80% secondo la legislazione vigente.
In applicazione della precedente normativa sul credito fondiario,mutuo fondiario poteva venir concesso soltanto da alcuni istituti di credito espressamente autorizzati,che svolgevano tale attività in via principale o disponevano al loro rientro di una apposita sezione autonoma di credito fondiario;in seguito,anche in considerazione della crescente presenza di operatori stranieri sul mercato specifico,tale forma tecnica è stata consentita a tutti gli intermediari finanziari. In ogni caso,il mercato dei mutui oggettivamente resta pesantemente sbilanciato in favore dei mutuanti,che propongono i loro prodotti in forma di offerta unilaterale,con scarso margine di negoziabilità da parte del mutuatario in ordine alle condizioni economiche ed alle altre condizioni contrattuali.L’attività di ricerca e mediazione tra banca e cliente viene svolta dal mediatore creditizio.
E’ vero per contro che lo snellimento delle procedure ha consentito la presentazione di una gamma di prodotti di buona articolazione. Essendo contrattualizzato,non è modificabile da una delle parti.
IL MUTUO BANCARIO:
Questo tipo di mutuo è la forma più diffusa,ed è quel prestito erogato da un istituto di credito,solitamente per importi di un certo livello,contro la prestazione di una garanzia.Il caso tipico è il mutuo richiesto e concesso per agevolare l’acquisto di un immobile,ma vi sono anche altri tipi di mutuo,distinti per finalizzazione dell’erogazione:
-MUTUO EDILIZIO,per finanziare la costruzione di un immobile -MUTUO PER RISTRUTTURAZIONE,concesso per opere di riordino di beni immobiliari -MUTUO PER LIQUIDITà,concesso per particolari esigenze di disposizione di ingenti somme di denaro
-MUTUO CHIROGRAFARIO,un prestito non vincolato a particolari garanzie,equivale ad un prestito personale se erogato ad un privato,o ad un mutuo a medio termine se erogato ad una azienda.
Esistono forme di finanziamento agevolato,non necessariamente riferite ad un rapporto di mutuo in senso giuridico,per le quali lo stato o gli enti locali possono prevedere l’applicazione di condizioni favorevoli per consentire l’accesso alla proprietà immobiliare dei nuclei familiari svantaggiati.Queste opportunità sono in genere riferite all’acquisto della prima casa.Le condizioni più frequentemente attinte da queste operazioni riguardano i tassi,la percentuale erogabile sul valore di perizia dell’immobile,la deducibilità degli interessi passivi,i requisiti di reddito richiesti.Talvolta alcuni enti pubblici possono direttamente operare questi finanziamenti.Queste forme di finanziamento sono nel parlare comune non di rado confuse nel termine mutuo,sebbene da un punto di vista giuridico questa denominazione non sia sempre corretta.
Il contratto di mutuo,fra tutti i contratti tipici,sviluppa una delle più articolate e complesse fasi preparatorie.Stante una certa libertà consentita alle parti,la sequenza delle azioni che conducono all’erogazione potrebbe variare anche di molto da caso a caso,ma la scelta più frequente si riassume cosi:
-APERTURA ISTRUTTORIA:si presenta la richiesta di concessione di mutuo. -PERIZIA ED ALTRI ACCERTAMENTI:il bene presentato a garanzia del credito deve essere esaminato da un perito. -CHIUSURA DELL’ISTRUTTORIA:a seguito dell’esame di tutte le condizioni economiche,si chiude con la delibera di concessione o meno del credito.
-ATTO DI MUTUO:con il contratto di mutuo il tutto entra in pieno effetto,si consegna il capitale e vengono eseguite le formalità.
I preventivi rilasciati prima di iniziare l’istruttoria non sono vincolanti per la banca,che dopo la delibera potrebbe applicare spread e spese accessorie differenti.
Il rimborso della somma mutuata avviene,generalmente,secondo un piano di ammortamento concordato con il mutuatario.Tale piano può prevedere sia il rimborso del prestito a rate posticipate decrescenti,comprensive di quote capitali costanti e quote interessi decrescenti pagate sul residuo del debito,sia il rimborso a rate posticipate costanti,comprensivo di quote capitali crescenti e di quote di interessi decrescenti.
La scadenza delle rate è convenuta fra le parti,anche se spesso si tratta di semplice adesione a condizioni generali non negoziabili dell’istituto di credito,quindi può essere mensile,bimestrale,trimestrale,semestrale o annuale,ma anche intervalli diversi possono essere liberamente convenuti.
La scadenza delle rate non necessariamente coincide con le scadenze di capitalizzazione,alle quali si ricalcola l’ammontare del debito e si aggiorna conseguentemente il piano d’ammortamento.
MUTUI A TASSO FISSO O VARIABILE:
I mutui e i piani di ammortamento si distinguono in prestiti a tasso fisso e a tasso variabile.Con i mutui a tasso fisso il cliente corrisponde sempre lo stesso interesse alla banca per tutta la durata del mutuo,mentre a tasso variabile pagherà in base all’andamento mensile dei tassi di interesse.
Il tasso fisso è vantaggioso per il cliente se l’interesse dei prestiti sale al di sopra di quello del proprio mutuo.
Il tasso variabile espone al rischio di arrivare ad una rata sensibilmente più alta di quella iniziale s i tassi salgono rata che potrebbe compromettere la capacità del rimborso del cliente. A parziale attenuazione di tale rischio di insolvenza,esistono forme particolari di mutuo a tasso variabile:
-con interest cap,ossia a tasso variabile con una soglia massima che comunque non può essere superata,per cui è nota fin dall’inizio la massima rata che cliente può trovarsi a pagare. -a tasso misto con opzione:consente di passare da fisso a variabile con una cadenza di tempo prefissata -a tasso bilanciato:l’interesse è una media pesata tra fisso e variabile
-rata fissa e durata variabile:se il tasso diminuisce,il tempo di ripagamento sarà più breve.
Queste tipologie di mutuo possono essere denominate in valuta nazionale oppure in valuta estera.Se il mutuo è erogato in valuta estera,il richiedente riceve una somma in euro e dovrò restituire un debito residuo calcolato in base al cambio fra le due valute nel giorno dell’erogazione.L’ammontare di ogni rata in valuta estera è noto in base al mutuo concordato,mentre l’equivalente in euro è ricalcolato ogni mese in base al cambio corrente con la valuta straniera.I cambi in valuta estera sono soggetti al rischio di cambio,legato ad una forte volatilità.
Il cliente sceglie l’ammontare del capitale,durata del mutuo e tasso fisso o variabile,e il mutuatario calcola di conseguenza l’interesse da applicare.Spesso,non si considera il rischio specifico di investimento:se le garanzie offerte dal cliente non sono sufficienti o sono al di sotto della media per prestiti di analoga durata e importo,è semplicemente negato l’accesso al credito.
I tasso ,principale ma davvero non unica condizione economica,non è in genere oggetto di negoziato,ed è quindi tipicamente determinato dal mutuante;al mutuatario resta la scelta,ove possibile,fra le varie offerte del mercato,ma le differenze,spesso calcolabili in poche decimali di tasso annuo nominale,potrebbero essere di ardua comparazione quando versate al tasso annuo effettivo globale; da molte parti si è sostenuto che l’attuale regolamentazione della materia non evita una marcata difficoltà di approccio da parte dell’ordinario consumatore.
SPREAD,EURIRS,EURIBOR
Il tasso di interesse è generalmente calcolato come somma di un indice di riferimento,dello spread o percentuale di guadagno della banca e di una eventuale maggiorazione premio di rischio,legato alla singola persona fisica o giuridica che richiede il prestito.
Quindi,è l’eurirs o euribor più lo 0.5-1% di spread per l’istituto di credito.
La banca,in realtà,non guadagna solo sullo spread,ma,in misura più rilevante,dalla differenza fra il tasso di sconto e l’indice di riferimento. La banca compra dalla Banca centrale il denaro al tasso di sconto e lo rivende a un interesse pari all’eurirs-euribor.
Gli indici cui si applica uno spread non indicano quanto il denaro costa alla banca,sono una media degli interessi pesata sull’ammontare dei prestiti denominati in una certa valuta,e quindi calcolati in un mercato di riferimento.
In questo modo,si riducono le possibilità di arbitraggio e speculazione sui tassi di interesse.Tuttavia,si crea un cartello bancario di fatto,dato che si applicano i medesimi tassi a meno di una spread,variabile da un istituto all’altro.
La variabilità dello spread in percentuale sui tassi può essere alta,ma non quanto quella garantita da una vera concorrenza.
Alcuni istituti di credito praticano una sconto sullo spread,se il rapporto fra rata e reddito è inferiore al 30%,e un ulteriore sconto se il rapporto fra ammontare del mutuo e valore dell’immobile è inferiore al 100%
Queste condizioni garantiscono una tutela per la banca:la prima in merito ad una maggiore capacità di rimborso e solvbilità del cliente;la seconda,in caso di svalutazione dell’immobile in garanzia,avendo la banca prestato meno del 80%-90% del suo valore d’acquisto.
(lo staff)