Continuiamo con l ultima parte dell nostro articolo suoi mutui,oggi esploreremo quattro parti fondamentali che fanno parte del contratto di mutuo.
L’ESTINZIONE ANTICIPATA:
Anche se potrebbe apparire in un certo senso illogico,ed anche se la materia è discussa,la richiesta di estinzione anticipata del mutuo da parte del cliente è considerata inadempimento,poichè dalla cessazione del rapporto dipende un mancato titolo del mutuante a richiedere interessi per la residua parte di tempo di durata del mutuo originariamente prevista: per comprendere meglio questo meccanismo,potrebbe essere utile un esempio. Se,si ponga,in un mutuo previsto per una durata di 10 anni,il mutuatario richiede di saldare il suo debito dopo,diciamo, 7 anni,egli dovrà corrispondere al mutuante l’intero capitale residuo e gli interessi già venuti a maturazione;il contratto però stabiliva che il mutuante dovesse continuare a percepire interessi sul denaro prestato per altri 3 anni.
Il mutuatario perciò non consente al mutuante di percepire gli interessi sul previsto impiego del capitale per gli anni restanti;in questo consisterebbe l’indampimento,poichè egli si era obbligato a pagare il prestito ottenuto con un prezzo stabilito in base alla durata del rapporto e per questo numericamente assommante ad un dato importo.
L’argomento,spinoso quanto pochi in materia,è in pratica interpretato come azione che danneggia il mutuante in termini di lucro;è fonte di dibattuta dialettica l’obbezione che il mutuante,tipicamente una banca,nel momento in cui delibera la concessone del mutuo,a sua volta si garantisce la provvista di denaro necessaria per l’operazione calcolandola con riferimento alla durata prevista e dunque prevedendo costi ed accantonamenti in funzione di tale operazione,come dimostrerebbe la dettagliata previsione di un piano di ammortamento.
A tale obiezione si ribatte che,soprattutto nel caso decisamente prevalente che la concessione di mutui sia oggetto proprio dell’attività d’impresa del mutuante,l’anticipazione estinzione debba considerarsi a tutto titolo elemento del rischio impresa,e dunque materia che non dovrebbe poter riguardare un mutuatario che intenda per etica o per vantaggio risolvere al più presto una situazione debitoria;che di questo rischio d’impresa il mutuante sia ben al corrente sin dal principio,tanto da non potersi conferire all’estinzione anticipata carattere di eccezionalità,ma che anzi questa sia considerata uno dei possibili esiti del rapporto,sarebbe dimostrato dalla ordinaria presenza di apposite previsioni contrattuali sullo sconto.
RISOLUZIONE DEL CONTRATTO:
Se il cliente difficilmente ottiene una modifica delle condizione contrattuali e prima del 2007 doveva corrispondere una penale per l’estinzione anticipata,il mutuante ha facoltà di rescindere il contratto in qualunque momento,se chi riceve il finanziamento viene meno ad una delle obbligazione previste nella clausola risolutiva o in altre parti del contratto.
La finanziaria del 2008 ha abolito le penali per estinzione anticipata del mutuo,possono avere luogo tuttavia,penali nel momento in cui il mutuatario è inadempimento davanti a legittime nuove obbligazioni richieste dalla banca,come la risoluzione espressa dal contratto o la richiesta di reintegro delle garanzie.
La clausola risolutiva espressa limita tale facoltà per specificare obbligazioni,e non è applicabile per circostanze generiche.
La specificità non significa soggettività della circostanza,ovvero l’inosservanza dell’obbligazione debbe dipendere esclusivamente da un comportamento non corretto del mutuatario,ed abbia dunque le caratteristiche di prevedibilità.Un motivo di risoluzione,ad esempio,può essere un mancato reintegro delle garanzie,,per lui non prevedibile,per il mutuatario,in cui il mutuatario non soddisfa le richieste della banca
La rescissione comporta la restituzione in tempi rapidi dell’intero debito,con gli interessi previsti ed un eventuale penale.
MUTUI PER LA CASA:
La maggior parte dei mutui è concessa con vincolo di destinazione,ovvero deve essere espressamente specificato per quali scopi verrà utilizzato il denaro preso in prestito.cosa si acquisterà con esso.
I mutui per l’acquisto della prima casa costituiscono la maggior parte dei mutui concessi dalle banche.L’ammontare del capitale erogato non può superare un importo il cui rimborso annuale sia in genere il 30% del reddito del nucleo familiare del richiedente;in pratica,se la famiglia del mutuatario ha un reddito annuo di 100,non può prendere mutui che costino più di 30 all anno per i rimborsi,e dunque l’importo del capitale massimo erogabile si calcola a partire dall’importo della rata del rimborso.
Inoltre,l’importo massimo erogabile è condizionato al valore del bene prestato on garanzia:da qualche anno,una certa deregulation del mercato consente di registrare offerte di mutui che arrivano a coprire il 100% del valore di perizia dell’immobile.La perizia eseguita a questi fini,deve tener conto dell’aspetto prospettico della sua eventuale utilità,poichè in ragione della cospicua durata del mutuo e della possibile modificazione nel tempo degli equilibri fra molti parametri da prendere in esame,essa deve restituire un valore di garanzia sostanziale in favore dell’ente erogante,tale che nell’ipotetica necessità di estinzione alla vendita forzata del bene,che potrebbe accadere in un imprecisato momento del rapporto,si disponga di un valore stabilmente tenutosi realistico.Ciò determina in genere una differenza fra l’importo di perizia ed il valore commerciale effettivo del bene,detraendosi da questo valori che rendono ragione dei rischi di deperimento tecnico-fisico e delle eventuali modificazioni del mercato di riferimento.
La concessione del mutuo è in genere subordinata alla disponibilità di un reddito stabile ed attendibile,ad esempio,un contratto di lavoro a tempo indeterminato o di altri redditi stabili.
Sperando di esservi stati d’aiuto con questa guida sui mutui.
(lo staff)