Le offerte di mutuo si aggiornano di continuo e,in particolari periodi,i tassi di interesse possono risultare particolarmente convenienti. Chi ha un mutuo in sospeso quindi potrebbe essere tentato di cambiare banca passando ad un offerta più vantaggiosa nelle condizioni.
Questo passaggio si chiama tecnicamente surroga ed è ammesso dalle condizioni bancarie.
Ma che cosa è esattamente la surroga,vediamo di dare un una breve spiegazione:
La surroga è la portabilità di un mutuo da una banca all’altra.
Una particolare surroga è quella relativa alla portabilità dell’ipoteca e quella relativa alla surrogazione del mutuo.Le rispettive discipline sono state da ultimo modificate dal Decreto Bersani del 2007.
Il Decreto introduce una novità in riguardo alla portabilità dell’ipoteca relativamente al mutuo.In precedenza,era necessario cancellare l’ipoteca ed,estinto il vecchio mutuo,iscrivere una nuova ipoteca con l’istituto di credito subentrante.
Con le nuove regole,non è necessario cancellare l’ipoteca,e nel contratto relativo al mutuo viene fatto un cambio di attore,annotando la banca subentrante.Nei registri immobiliari quindi la surrogazione ed il nome del nuovo creditore sono indicati con annotazione a margine della vecchia ipoteca.
La surrogazione del mutuo su volontà del debitore era un diritto previsto all’art 1202 del codice civile.
Il decreto ha semplificato oneri e procedure per l’avvio di un mutuo con un istituto di credito che offra condizioni migliori al cliente,Il decreto afferma il principio per cui è nulla ogni pattuizione,all’atto della stipula o successiva al mutuo,che ostacoli in qualche modo l’esercizio di questo diritto legittimo.
In base al citato Decreto Bersani,la banca inoltre non può operare un’autosurroga,per stipulare un mutuo a nuove condizioni.La surroga è finalizzata alla portabilità dell’ipoteca,e vale fra istituti differenti.La banca quindi non può autosurrogarsi per l’applicazione del decreto bersani.
La surroga e il confronto di preventivi di altre banche è anche una opportunità per ottenere una rinegoziazione e condizioni migliorative del proprio istituto di credito. Nulla tuttavia vieta alla banca di cambiare le condizioni contrattuali in modo più favorevole al cliente,stipulando una rinegoziazione del contratto di mutuo con il consenso scritto di entrambe le parti.
Se si modifica il contratto con il proprio istituto di credito,non si tratta di surroga,ma di rinegoziazione,quest’ultima quindi non riguarda solo l’allungamento della durata,ma la ridefinizione di un qualunque aspetto del piano di ammortamento:durata,rata,interesse,spread,tipo di tasso.
Ma anche se è possibile cambiare mutuo gratuitamente,ma conviene sempre?
Partiamo premettendo che la surroga del mutuo permette di cambiare tasso e durata del finanziamento ma non l importo.Questa seconda ipotesi infatti configura una vera e propria sostituzione che richiede una nuova ipoteca e un nuovo atto notarile.
La portabilità non ha tecnicamente limiti,come avviene con i gestori telefonici,ma in pratica la surroga è un bonus concesso dalle banche una sola volta,il surrogatore seriale infatti è visto con diffidenza dalle banche,che con questa pratica,perdono dei costi fissi che non hanno tempo di ammortizzare.
La surroga del mutuo può servire ad abbassare il tasso di interesse ma anche a ridurre la durata residua.Ma,visto anche quanto detto sopra in merito all’unicità della possibilità di surroga,occorre valutare bene il momento in cui fare la richiesta.Molto dipende ovviamente anche dalle condizioni di partenza e dal tasso di interessi. A questo scopo si possono utilizzare comparatori di prezzo e informarsi adeguatamente presso chi di competenza.
(lo staff)