Chiesto alla procura il blocco di tutti i procedimenti civili a carico del denunciante. Da sospendere, in attesa dei risultati dell’inchiesta penale, anche i pagamenti pretesi dalle banche
MANTOVA. L’inchiesta della procura nei confronti della banca Monte dei Paschi di Siena, per sospetta usura ai danni di un cliente di Castelbelforte, si arricchisce di un nuovo importante tassello. La prefettura di Mantova, accogliendo l’istanza presentata dal denunciante, ha inviato al procuratore capo Antonino Condorelli la richiesta di sospensione di tutti i procedimenti civili a suo carico, compreso il pagamento preteso da due banche per una somma complessiva di duecentomila euro.
Se il numero uno della procura approverà la richiesta della prefettura, ogni azione nei confronti del denunciante rimarrà congelata per trecento giorni. Un margine di tempo che dovrebbe bastare, in sede penale, a stabilire eventuali responsabilità da parte dell’istituto di credito.
L’iscrizione al registro è del 9 luglio. A presentare l’esposto, sul quale la magistratura avrebbe trovato elementi concreti sui cui indagare, è Battista Zanafredi, 31 anni, nato a Isola della Scala, in provincia di Verona, ma residente a Castelbelforte, dove la vicenda ha avuto inizio.
Nel luglio del 1996 Giovanni Zanafredi, padre di Battista e direttore del Consorzio Agrario, contrae un mutuo ipotecario con la Banca Agricola Mantovana. Nell’ottobre di cinque anni dopo il debito residuo è di circa 60mila euro. Nel novembre 2001 Giovanni contrae un altro mutuo ipotecario con la stessa banca per 129mila euro. La somma viene accreditata sul conto corrente a lui intestato e in parte utilizzata per estinguere il precedente prestito.
Ma è proprio sul mutuo stipulato nel 2001 che, la Bam prima e Monte dei Paschi poi, avrebbero applicato tassi di interesse integranti l’usura. Nei mesi successivi alla stipula del contratto Zanafredi provvede a rimborsare tutti i ratei del mutuo. Rimborsi regolari fino al 2003 quando si ammala gravemente e non riesce più a svolgere il suo lavoro, tanto da saltare il pagamento di alcune rate.
Muore e gli subentrano i due figli: tra questi anche Battista che versa oltre 50mila euro per ripianare le posizioni di debito del padre. Qui la svolta, oggetto dell’esposto di Zanafredi: «I versamenti che effettuavo anziché andare a pagare i ratei di mutuo scaduti, venivano imputati dalla banca a pagamento di debiti derivanti dal conto corrente».
Nel luglio del 2011 Monte dei Paschi, stante la morosità nei pagamenti del mutuo, procede al pignoramento dell’immobile posto a garanzia del prestito. Battista ha forti dubbi sulle somme richieste dalla banca e si rivolge quindi a una società di consulenza che ricostruisce il rapporto tecnico contabile che va dal 2001 al 2011, da cui emergerebbero, appunto, i tassi di presunta usura.
(lo staff)
Ma che cosa è esattamente un mutuo?oggi ai nostri lettori cerchiamo di spiegare che cosa è un mutuo e che cosa comporta.
Il mutuo è un contratto mediante il quale una parte, detta mutuante, consegna all’altra, detta mutuataria, una somma di denaro o una quantità di beni fungibili, che l’altra si obbliga a restituire successivamente con altrettante cose della stessa specie e qualità.
Si tratta di un contratto reale e può essere sia a titolo gratuito sia a titolo oneroso (detto anche mutuo feneratizio), che si perfeziona con la consegna al mutuatario. È inoltre un contratto tipico la cui nozione è accolta nell’ordinamento giuridico italiano dall’art. 1813 del Codice Civile. La fattispecie regolata dall’art. 1813 è esclusivamente quella del mutuo gratuito, da non confondersi con i mutui finanziari, che possono validamente concludersi con il mero consenso.
Una tra le figure più diffuse nella prassi è il mutuo immobiliare, concesso per soddisfare esigenze di denaro in qualche modo collegate all’acquisto di un bene immobile per compravendita (o, nel caso di fabbricati, anche per costruzione). Il giorno della compravendita, in presenza di acquirente, venditore, e funzionario della banca, il notaio pubblica due atti: il rogito che trasferisce la proprietà dell’immobile, e l’atto di mutuo immobiliare fra banca e acquirente, allegando il piano di ammortamento.
Una particolare forma di mutuo immobiliare è il mutuo fondiario: si tratta di un mutuo immobiliare con particolari caratteristiche di durata (superiore a 18 mesi) e rapporto tra somma mutuata e valore della garanzia (non superiore all’80% secondo la legislazione vigente).
In applicazione della precedente normativa sul credito fondiario, mutuo fondiario poteva venir concesso soltanto da alcuni (pochi) istituti di credito espressamente autorizzati, che svolgevano tale attività in via principale o disponevano al loro interno di una apposita Sezione Autonoma di Credito Fondiario (SACF); in seguito, anche in considerazione della crescente presenza di operatori stranieri sul mercato specifico, tale forma tecnica è stata consentita a tutti gli intermediari finanziari.
In ogni caso, il mercato dei mutui oggettivamente resta pesantemente sbilanciato in favore dei mutuanti (in genere le banche), che propongono i loro prodotti in forma di offerta unilaterale, con scarsissimo margine di negoziabilità da parte del mutuatario in ordine alle condizioni economiche ed alle altre condizioni contrattuali. L’attività di ricerca e mediazione tra banca e cliente viene svolta dal mediatore creditizio. È vero per contro che lo snellimento delle procedure ha consentito la presentazione di una gamma di prodotti di buona articolazione. Essendo contrattualizzato, non è modificabile unilateralmente da una delle parti.
Il mutuo bancario è la forma più diffusa di mutuo ed è quel prestito erogato da un istituto di credito, solitamente per importi di un certo rilievo, contro la prestazione di una garanzia. Il caso tipico è il mutuo richiesto e concesso per agevolare il mutuatario nell’acquisto di un immobile, ma vi sono anche altri tipi di mutuo, distinti per finalizzazione dell’erogazione:
mutuo edilizio, concesso per finanziare la costruzione di un immobile mutuo per ristrutturazione, concesso per finanziare importanti opere di riordino di beni immobiliari mutuo per liquidità, concesso per particolari esigenze di disposizione di ingenti somme di denaro. mutuo chirografario o chirografico, un prestito non vincolato a particolari garanzie, equivale ad un prestito personale se erogato ad un privato, o ad un mutuo a medio termine (pochi anni) se erogato ad una azienda.
Esistono forme di finanziamento agevolato, non necessariamente riferite ad un rapporto di mutuo in senso giuridico, per le quali lo stato o gli enti locali possono prevedere l’applicazione di condizioni favorevoli per consentire l’accesso alla proprietà immobiliare dei nuclei familiari svantaggiati. Queste opportunità sono in genere riferite all’acquisto della prima casa d’abitazione. Le condizioni più frequentemente attinte da queste operazioni riguardano i tassi, la percentuale erogabile sul valore di perizia dell’immobile, la deducibilità degli interessi passivi, i requisiti di reddito richiesti. Talvolta alcuni enti pubblici possono direttamente operare questi finanziamenti (in Italia era ad esempio il caso della Cassa Depositi e Prestiti). Queste forme di finanziamento sono nel parlare comune non di rado confuse nel termine “mutuo”, sebbene da un punto di vista giuridico questa denominazione non sia sempre corretta.
Procedure più consuete di erogazione di mutuo immobiliare
Il contratto di mutuo, fra tutti i contratti tipici, sviluppa una delle più articolate e complesse fasi preparatorie (precontrattuali). Stante una certa libertà consentita alle parti, la sequenza delle azioni che conducono all’erogazione potrebbe variare anche di molto da caso a caso, ma la scaletta più frequentemente riscontrabile si può così riassumere:
Apertura dell’istruttoria: l’aspirante mutuatario presenta la richiesta di concessione di mutuo, indicando tutti i dati tecnici ed economici necessari al mutuante per la valutazione preliminare della domanda e che riguardano tanto l’aspetto soggettivo (condizioni economiche del richiedente) quanto quello finalistico (scopi della richiesta del mutuo – es. acquisto di casa); accessoriamente si produce tutta la documentazione accessoria eventualmente opportuna (compromesso, atto di provenienza del bene da acquistare, documentazione catastale, etc.) Perizia ed altri accertamenti: il bene presentato a garanzia del credito deve essere esaminato da un perito di fiducia del mutuante, il quale deve individuarlo con precisione, descriverne consistenza e caratteristiche giuridiche e tecniche ed indicarne il valore (v.oltre); a seconda dei casi possono svolgersi altri accertamenti, in ordine a particolari situazioni di fatto e di diritto. Il perito, in genere, è un esperto di estimo catastale, e appartiene a una società di servizi o svolge la libera professione. Raramente è dipendente dell’istituto di credito. Chiusura dell’istruttoria: l’istruttoria, a seguito dell’esame di tutte le condizioni economiche e di diritto riguardanti la qualità del soggetto richiedente e della garanzia proposta, si chiude ovviamente con la delibera di concessione ovvero con la mancata concessione; in quest’ultimo caso, si registra che la comunicazione al mutuatario di non accoglimento della domanda è più frequentemente trasmessa in modo del tutto informale e che la maggior parte delle istruttorie non andate a buon fine non hanno una chiusura formale. Atto di mutuo: con l’atto di mutuo (che per i casi di compravendita è in genere erogato contemporaneamente all’atto di compravendita) il contratto entra in pieno effetto, il mutuante consegna il capitale erogato al mutuatario che e vengono eseguite le formalità relative alla garanzia prestata, che può essere fornita dal mutuatario o da terzi (iscrizione di ipoteca). In precedenza si avevano per prassi due atti di mutuo per ciascuna pratica: il primo, detto “atto condizionato” sanciva con una certa approssimazione le condizioni contrattuali che sarebbero state applicate, mentre il secondo, detto “atto definitivo”, perfezionava l’operazione con una virtuale (ma formalmente valida) posterità rispetto al contratto di compravendita immobiliare cui l’operazione di mutuo si legava. Nel tempo intercorrente, fra la delibera e la stipula del mutuo, il richiedente ha facoltà di optare per un prodotto differente con la stessa banca o di rinunciare al mutuo stesso, rimborsando una parte delle spese di perizia e di istruttoria all’istituto di credito.
I preventivi rilasciati prima di iniziare l’istruttoria non sono vincolanti per la banca, che dopo la delibera potrebbe applicare spread e spese accessorie differenti.
Il rimborso della somma mutuata avviene, generalmente, secondo un piano di ammortamento concordato con il mutuatario. Tale piano può prevedere sia il rimborso del prestito a rate posticipate decrescenti, comprensive di quote di capitale costanti e quote di interessi decrescenti pagate sul residuo del debito, sia il rimborso a rate posticipate costanti, comprensive di quote di capitale crescenti e di quote di interesse decrescenti.
La scadenza delle rate è convenuta fra le parti, anche se spesso si tratta di semplice adesione a condizioni generali non negoziabili dell’istituto di credito, quindi può essere mensile, bimestrale, trimestrale, semestrale o annuale, ma anche intervalli diversi possono essere liberamente convenuti.
La scadenza delle rate non necessariamente coincide con le scadenze di capitalizzazione, alle quali (specialmente per i tassi indicizzati) si ricalcola l’ammontare del debito e si aggiorna conseguentemente il piano d’ammortamento.
Determinazione dell’interesse dovuto
Il tasso d’interesse applicato è determinato in funzione di alcuni fattori come il rischio soggettivo connesso alle caratteristiche economiche del mutuatario, ma in genere fa più diretto riferimento a politiche economiche generali dell’istituto mutuante ed in ogni caso dipende dal costo di provvista, cioè al costo al quale il mutuante acquista il denaro da impiegare nell’operazione.
Mutui a tasso fisso e variabile
I mutui e piani di ammortamento si distinguono in prestiti a tasso fisso e a tasso variabile. Con i mutui a tasso fisso, il cliente corrisponde sempre lo stesso interesse alla banca per tutta la durata del mutuo, mentre a tasso variabile pagherà in base all’andamento mensile dei tassi di interesse.
Il tasso fisso è vantaggioso per il cliente se l’interesse dei prestiti sale al di sopra di quello (invariato nel tempo) del proprio mutuo.
Il tasso variabile espone al rischio di arrivare ad una rata sensibilmente più alta di quella iniziale se i tassi salgono, rata che potrebbe compromettere la capacità di rimborso del cliente. A parziale attenuazione di tale rischio di insolvenza, esistono forme particolari di mutuo a tasso variabile:
mutuo con “interest cap”, detti anche mutui “capped rate”, ossia un tasso variabile con una soglia massima che comunque non può essere superata, per cui è nota fin dall’inizio la massima rata che il cliente può trovarsi a pagare; mutuo a tasso misto con opzione: consente al cliente se scegliere di passare da tasso fisso a variabile o viceversa, noto al momento della stipula del contratto, a una cadenza di tempo prefissata (ogni 3, 5 anni, etc.). Ad ogni rinegoziazione sarà calcolato l’interesse in base all’Euris o Euribor, se si passa al tasso fisso, maggiorati di uno spread che è indicato nel contratto; mutui a tasso bilanciato: l’interesse è una media pesata di tasso fisso e variabile (ossia Euris e Euribor), secondo un mix deciso dal cliente (50-50%, 60-40% etc.); mutuo a rata fissa e durata variabile. Se il tasso d’interesse diminuisce, il tempo di ripagamento sarà più breve. In caso di aumento della quota interessi, l’orizzonte temporale del mutuo cresce di conseguenza; mutui a tasso misto rinegoziabile dopo un certo numero di anni.
Queste tipologie di mutuo possono essere denominate in valuta nazionale oppure in valuta estera. Se il mutuo è erogato in valuta estera, il richiedente riceve una somma in euro e dovrà restituire un debito residuo calcolato in base al cambio fra le due valute nel giorno dell’erogazione. L’ammontare di ogni rata in valuta estera è noto in base al mutuo concordato, mentre l’equivalente in euro è ricalcolato ogni mese in base al cambio corrente con la valuta straniera. I cambi in valuta estera sono soggetti al rischio di cambio, legato a una forte volatilità.
Il cliente sceglie ammontare del capitale, durata del mutuo e tasso fisso o variabile, e il mutuatario calcola di conseguenza l’interesse da applicare. Spesso, non si considera il rischio specifico d’investimento: se le garanzie offerte dal cliente non sono sufficienti o sono al di sotto della media per prestiti di analoga durata e importo, è semplicemente negato l’accesso al credito.
Il tasso, principale ma davvero non unica condizione economica del contratto, non è in genere oggetto di negoziato, ed è quindi tipicamente determinato dal mutuante; al mutuatario resta la scelta, ove possibile, fra le varie offerte del mercato, ma le differenze, spesso calcolabili in pochi decimali di tasso annuo nominale, potrebbero essere di ardua comparazione quando versate al tasso annuo effettivo globale; da molte parti si è sostenuto che l’attuale regolamentazione della materia non evita una marcata difficoltà di approccio da parte dell’ordinario consumatore.
Il tasso di interesse è generalmente calcolato come somma di un indice di riferimento, dello spread o percentuale di guadagno della banca e di un eventuale maggiorazione-premio di rischio, legato alla singola persona fisica o giuridica che richiede il prestito. Quindi, è l’Eurirs o Euribor più lo 0.5-1% di spread per l’istituto di credito.
La banca, in realtà, non guadagna solo sullo spread, ma, in misura più rilevante, dalla differenza fra il tasso di sconto e l’indice di riferimento. La banca “compra” dalla Banca centrale il denaro al tasso di sconto e lo “rivende” a un interesse pari all’EurIRS-Euribor (più spread).
Gli indici cui si applica uno spread non indicano quanto il denaro costa alla banca, sono una media degli interessi pesata sull’ammontare dei prestiti denominati in una certa valuta, e quindi calcolati in un mercato di riferimento (quello europeo, per la valuta euro).
In questo modo, si riducono le possibilità di arbitraggio e speculazione sui tassi di interesse. Tuttavia, si crea un cartello bancario di fatto, dato che si applicano i medesimi tassi a meno di uno spread, variabile da un istituto all’altro.
La variabilità dello spread in percentuale sui tassi può essere alta (1% di spread su 4% di tasso significa un 25%), ma non quanto quella garantita da una vera concorrenza.
Essendo poi i mutui indicizzati all’EurIRS o all’Euribor e non al tasso di sconto, non sono immediati gli effetti della politica monetaria delle Banche Centrali. Una variazione del tasso di sconto agli istituti di credito può tradursi con ritardo, o proprio non dare seguito, a una variazione dei tassi di mercato.
Sconti sullo spread
Alcuni istituti di credito praticano uno sconto sullo spread, se il rapporto fra rata e reddito è inferiore al 30%, e un ulteriore sconto se il rapporto fra ammontare del mutuo e valore dell’immobile è inferiore al 100%.
Queste condizioni garantiscono una tutela per la banca: la prima in merito a una maggiore capacità di rimborso e solvibilità del cliente; la seconda, in caso di svalutazione dell’immobile in garanzia, avendo la banca prestato meno dell’80-90% del suo valore di acquisto.
Le garanzie
Gli istituti di credito domandano, come detto, la formalizzazione di una valida garanzia a quanti richiedono un mutuo.
Le forme di garanzia delle quali possono avvalersi gli istituti di credito sono:
ipoteca; fideiussione; cambiale ipotecaria; polizze assicurative contro incendio e scoppio, sulla vita, contro il rischio di disoccupazione; opzioni put contro il negative equity, rischio di svalutazione dell’immobile.
La garanzia comporta solitamente l’iscrizione di una ipoteca (al grado più elevato disponibile) sul bene che verrà acquistato col mutuo o su eventuali altri beni di proprietà del richiedente o di terze parti che si fanno da garanti per suo conto tramite una fideiussione.
L’ipoteca è opponibile ai terzi dalla data in cui il notaio la iscrive presso la Conservatoria dei Registri Immobiliari e può avere una durata massima di vent’anni dalla data di iscrizione. Con l’estinzione del debito, il mutuatario (o comunque il proprietario del bene ipotecato) ha titolo per richiedere la cancellazione dell’ipoteca; ordinariamente il mutuante fornisce un semplice documento certificante il suo “assenso a cancellazione”. Va detto che, venuta meno la causa dell’ipoteca (perché il debito sia nel frattempo stato onorato), la cancellazione non è fattualmente di grande utilità: l’ipoteca deprivata di funzione di garanzia (ipoteca perenta) non produce effetti di sorta, salvo nel caso che se ne debba iscrivere un’altra.
Nel caso che nel corso del rapporto le garanzie vengano meno (ad esempio a causa di perimento dell’immobile) o ne diminuisca il valore, l’istituto di credito ha in genere facoltà di richiedere un reintegro delle garanzie, nella forma di nuovi beni da ipotecare, fideiussioni, o restituzioni parziali di debito (una revoca parziale del prestito), a seconda di quanto previsto nel contratto principale di mutuo, che può – ove convenuto – prevedere anche l’applicazione della clausola risolutiva espressa e la rescissione del contratto di mutuo.
Generalmente, gli istituti di credito non accettano le azioni come garanzia di un mutuo, in quanto le stesse sono utilizzabili dalle società emittenti come garanzia su pegno per ottenere liquidità per operazioni di fusione o acquisizione. Un pool di banche finanzia un prestito che viene garantito con le azioni del beneficiario: se non viene pagato a scadenza, l’opzione convertendo consente alle banche di trasformare il debito in azioni di proprietà di pari importo.
La dazione di ipoteca
L’ipoteca a garanzia del credito deve essere iscritta su un bene immobile che può essere di proprietà:
del mutuatario, se il bene era già suo e se continuerà ad esserlo (ad esempio per i mutui di ristrutturazione o per liquidità); dell’alienante, se il bene è in compravendita, perché se l’erogazione del mutuo condiziona il perfezionamento della compravendita (in modo che la proprietà del bene non possa essere trasferita se non con l’ausilio del mutuante), nel momento in cui si deve iscrivere l’ipoteca il bene è ancora di proprietà dell’alienante, il quale dovrà per questo costituirsi “terzo datore di ipoteca”, cioè dare un assenso (condizionato ai fini del perfezionamento della compravendita) all’iscrizione della stessa; di un altro soggetto, detto appunto “terzo datore di ipoteca” (non necessariamente il fideiussore), se il mutuante vi conviene.
Normalmente, il bene ipotecato viene periziato e iscritto a un valore pari a 1.5 – 2 volte il prezzo di acquisto dell’immobile. Il valore economico dell’ipoteca, aggredibile dal creditore con il pignoramento e la vendita all’asta, non dovrebbe superare l’importo del mutuo, ovvero del debito residuo.
Il bene può essere valorizzato in diversi modi, in particolare in base ai prezzi correnti di mercato, o al prezzo che si ipotizza che l’immobile avrà in futuro al termine del pagamento del mutuo. Quest’ultimo criterio è diffuso negli Stati Uniti.
Una forma alternativa di garanzia, sempre però collegata ad un vincolo ipotecario, è costituita dalla cambiale ipotecaria.
L’iscrizione ipotecaria non preclude il pieno godimento dei diritti di proprietà del mutuatario. Con la stipula del rogito notarile, il mutuatario è proprietario dell’immobile a tutti gli effetti di legge. Ha quindi diritto di dare in locazione, sublocazione o vendere un immobile, anche se questo è ipotecato.
In caso di vendita, o l’acquirente procede a un accollo del mutuo, oppure il venditore è tenuto a estinguere il debito residuo con la banca.
Gli oneri per l’anticipata estinzione e l’opponibilità dell’accollo da parte degli istituti di credito limitavano fortemente l’esercizio dei diritti costituzionali di proprietà, su beni ipotecati.
Iscrizione e consolidamento dell’ipoteca
L’immobile non è gravato da ipoteca il giorno stesso della stipula del rogito. Il notaio può iscrivere l’ipoteca in Conservatoria il giorno stesso del rogito, ma per essere insensibile al fallimento dell’acquirente deve attendere un periodo di tempo per il suo consolidamento.
Per i mutui fondiari, il periodo di consolidamento è abbreviato a 10 giorni rispetto ai termini ordinari previsti dalla legge fallimentare. Dopo 10 giorni dalla data dell’iscrizione, l’ipoteca si consolida automaticamente e la garanzia non è più soggetta all’eventuale fallimento dell’acquirente/mutuatario pubblicato in data successiva. Il notaio controlla che non vi siano fallimenti del soggetto mutuatario o altre iscrizioni ipotecarie precedenti e comunica per iscritto alla banca che l’ipoteca è consolidata e prima in grado.
Erogazione del mutuo
L’erogazione del mutuo può essere contestuale o differita, rispetto alla data del rogito. Se l’erogazione è differita, la banca si riserva un tempo che per legge non può andare oltre il consolidamento dell’ipoteca.
Il consolidamento dell’ipoteca comporta che la banca mutuante potrebbe non erogare la somma finché l’ipoteca non è consolidata. Solo allora diventa insensibile al fallimento del mutuatario.
Il rogito ufficializza un passaggio di proprietà. Il giorno della stipula, con la firma del vecchio proprietario, l’acquirente diviene proprietario a tutti gli effetti di legge. La banca del mutuatario può accollarsi il rischio di erogare il mutuo, prima del consolidamento dell’ipoteca; diversamente, il proprietario accetta un passaggio di proprietà senza avere l’intero ammontare del prezzo di acquisto.
In caso di erogazione contestuale, il funzionario della banca del mutuatario porta presso il notaio un assegno circolare ovvero denaro contante pari all’importo del mutuo.
In caso di erogazione differita, il venditore può cautelarsi facendo sottoscrivere all’acquirente un ordine di bonifico irrevocabile per il conto e la banca da lui indicati, depositato presso il notaio. Consolidata l’ipoteca, il notaio trasmetterà il certificato dell’avvenuto consolidamento e il bonifico al funzionario di banca dell’acquirente che provvederà al versamento.
Il bonifico può portare la data del rogito o successiva, fino a quella del previsto consolidamento dell’ipoteca.
Dopo la concessione del mutuo, il mutuatario ha a disposizione questi strumenti:
Rinegoziazione con la banca Surrogazione presso altra banca Sostituzione del mutuo: estinto il vecchio mutuo, si iscrive una nuova ipoteca con un differente piano di mutuo, con la stessa banca e/o immobile o differenti. Accollo: cambia il nome del mutuatario, resta invariato l’immobile oggetto di ipoteca e ovviamente non cambia la banca.
L’accollo è un caso di sostituzione del precedente debitore con un nuovo debitore che si assume il debito verso la banca. Normalmente ciò avviene quando si acquista un immobile ipotecato a garanzia di debito bancario. L’acquirente paga parte del prezzo della compravendita accollandosi il mutuo del venditore. In sostanza diventa il nuovo debitore della banca alle stesse condizioni del precedente per la somma residua. Conseguentemente non si paga alcunché alla banca a titolo di spese di istruttoria, di perizia o altro e neppure al notaio salvo la parcella per la compravendita. Ovviamente però non cambiano le condizioni di mutuo (tasso d’interesse e altro) convenute tra la banca e il venditore/precedente mutuatario.
Per i mutui a tasso variabile la differenza con le condizioni correnti non è sensibile, almeno in termini di interesse, e l’accollo potrebbe essere un’opzione utile per entrambe le parti.
Se le condizioni di mercato sono molto diverse da quelle del mutuo, in particolare per l’interesse applicato, una delle due controparti opterà per la stipula di un mutuo ex novo.
Prefinanziamento e preammortamento
Fra l’erogazione del mutuo e il decorrere della prima rata di pagamenti intercorre un periodo, durante il quale il mutuatario può essere chiamato a pagare gli interessi per la somma erogata.
Se il mutuo è garantito da un’ipoteca, il cliente pagherà gli interessi in base al tasso capitale pattuito con la banca.
Se l’erogazione precede la data del rogito, il cliente beneficia di un’apertura di credito senza garanzie reali, di un prefinanziamento, per il quale gli interessi applicati potrebbero essere più elevati.
Durante il periodo di pre-ammortamento o di prefinanziamento, il mutuatario paga solo interessi, senza estinguere il debito.
Il preammortamento ha in genere una durata variabile da uno a due mesi.
Preammortamento tecnico e prefinanziamento non sono calcolati nell’Indicatore Sintetico di Costo. Offerte all’apparenza molto vantaggiose, a volte “nascondono” dei costi come prefinanziamento.
In caso di surroga del mutuo, il prefinanziamento è escluso, e il preammortamento tecnico può essere al massimo di alcune settimane, pari a quelle intercorrenti fra l’atto notarile e l’inizio del mese successivo. Se, ad esempio, surrogo il 14 gennaio dalla banca A a B, e pago le rate a inizio mese ad A, pagherò l’intera rata a inizio gennaio (capitale più interessi), la banca A restituirà al cliente sottraendoli al debito residuo gli interessi dal 15 al 30 Gennaio, e pagherò a B un preammortamento dal 16 al 30, mentre dal 1º febbraio scatterà la prima rata con la nuova banca (sia che venga pagata a inizio mese che il 28 febbraio). La surroga comporta che non sia interrotto il piano di rimborso delle rate, per cui il nuovo istituto non potrà applicare né un mese di preammortamento tecnico, né un prefinanziamento per un periodo più lungo.
Preammortamento tecnico
Il preammortamento tecnico è il periodo che decorre dall’erogazione del mutuo al primo giorno del mese successivo. La rata decorre dal primo giorno del mese successivo alla data di stipula del rogito. Ad esempio, per un rogito con erogazione contestuale del mutuo al 15 settembre, la rata decorrerà dal 1º ottobre. Il mutuatario pagherà un preammortamento di 15 giorni, di soli interessi.
Alcuni istituti applicano, in ogni caso, un periodo di un mese, in aggiunta al preammortamento tecnico. Se, ad esempio, il rogito è firmato il 30 settembre, la rata non decorre dal 1º ottobre con un solo giorno di preammortamento, ma dal 1º novembre.
Durata del preammortamento
Non esiste un limite legale alla durata del preammortamento. In alcuni prodotti finanziari, il preammortamento può durare anni, per una scelta del cliente, o come condizione contrattuale.
Nei mutui con rimborso flessibile, il cliente può optare per una rata più bassa, di soli interessi, scegliendo quando iniziare e sospendere l’estinzione del debito.
Negative equity
Il termine “negative equity” è in riferimento alla svalutazione del mercato immobiliare, talora associata ad una svalutazione della moneta in generale. In entrambi i casi, il capitale e gli interessi da rimborsare restano invariati, non essendo indicizzati all’inflazione e al potere di acquisto reale della moneta. Può accadere, allora, che il valore del bene ipotecato, che viene nuovamente stimato a prezzi correnti di mercato, sia in quel momento inferiore al capitale prestato che dovrebbe garantire. Di questo rischio il perito estimatore che redige la perizia in base alla quale la banca eroga il mutuo, tiene direttamente debito conto nella sua valutazione, oppure l’istituto di credito applica dei correttivi di valore che tengano conto dei rischi connessi. Per questa ragione, l’immobile è solitamente valutato nella ipotetica condizione di occupazione (locazione) e in stato di manutenzione tale da richiedere ristrutturazione, quale che ne sia lo stato effettivo reale.
Diversamente dal pegno e da altre forme di erogazione del credito, le condizioni contrattuali di un mutuo non vengono modificate con la stessa facilità. Se la garanzia perde valore, perciò, la banca non può chiedere di reintegrarla con l’ipoteca su altri beni, se questo obbligo a carico del mutuatario non era stato previsto nel contratto principale.
In caso di mancato reintegro o dell’impossibilità di chiederlo, la banca può chiedere una restituzione parziale del capitale prestato, in tempi brevi.
In caso di insolvenza, il creditore può aggredire i beni oggetto di ipoteca, eventuali fideiussioni e altri beni di proprietà dell’intestatario del mutuo.
La risoluzione espressa del contratto o la modifica delle condizioni contrattuali sono talora considerate come una pratica vessatoria nei confronti dei clienti, perché non dovrebbe valere per cause di forza maggiore. La svalutazione dell’immobile dipende dall’andamento del mercato, da cause esogene rispetto ad un corretto comportamento del cliente, e non rappresentano quindi una forma di sua negligenza contrattuale, tale da giustificare variazioni unilaterali da parte dell’istituto di credito.
La svalutazione delle garanzie è parte di un rischio di impresa a carico dei mutuanti, che è loro onere coprire.
Negli Stati Uniti, è diffusa la stipula di opzioni put che danno il diritto alla banca a incassare il debito residuo del mutuo dietro cessione del credito e della garanzia ipotecaria. Si tratta di una riassicurazione per l’intero importo del mutuo.
In base alla precedente interpretazione del negative equity, è molto bassa la possibilità di un’azione di recupero del credito con i pignoramenti, per cui la banca si tutela in modo diverso, con delle cessioni “pro soluto” dei crediti in potenziale difficoltà di rimborso.
Il negative equity ha un secondo effetto, anche nei confronti dei mutuatari che riescono a pagare regolarmente le rate. Il cliente non può vendere l’immobile perché i prezzi non gli consentono di ripagare il debito residuo, l’affitto dell’immobile non copre l’intera rata del mutuo, il suo reddito non gli permette di pagarsi un’altra sistemazione e pagare il saldo della rata. Il mutuatario è in pratica “immobilizzato” in una casa di sua proprietà.
L’accollo del mutuo può risolvere a volte questo problema. L’acquirente accetta di pagare l’immobile “in conto capitale” al di sopra dei prezzi di mercato, accollandosi il mutuo, in cambio di una quota interessi molto più basse, grazie alle condizioni più vantaggiose di un mutuo stipulato 10-20 anni prima.
Inadempimento del mutuatario
A seconda delle condizioni contenute nel contratto di mutuo, nel caso di mancato o ritardato pagamento di un dato numero di rate, la banca è autorizzata a richiedere al cliente la restituzione dell’intero debito residuo (con relativi interessi), da effettuarsi entro un termine stabilito in atto; in caso di inadempienza, ha in genere titolo ad agire per la riscossione del debito, procedendo al pignoramento ed alla vendita all’asta del bene eventualmente ipotecato.
Se l’asta è al maggior offerente, il ricavato dalla vendita serve a rimborsare la lista di creditori chirografari e non. L’eventuale somma residuale eccedente i debiti (con interessi) viene restituita al debitore, in proporzione alla nuda proprietà e all’usufrutto dell’immobile.
Le rate precedentemente pagate vengono trattenute dalla banca e vanno ad integrare il ricavato dell’asta per ricostituire il capitale prestato.
Per oggi finiamo qua la prossima settimana esporremo notizie sull estinzione anticipata,le polizze assicurative,i decreti legislativi.
(lo staff)
La sentenza depositata nei giorni scorsi dal Giudice di Pace Carlo Crapanzano rappresenta una importante svolta nel panorama delle giurisprudenza che si sta formando all’indomani della sentenza della Cassazione n.350 del gennaio 2013, seguita da sentenze ed orientamenti discordanti tra loro.
Questa sentenza traccia un percorso molto chiaro e già ampiamente supportato non solo dalla Legge 108/96, dalla Suprema Corte di Cassazione, ma anche dalla Corte di Appello di Venezia sempre del 2013.
Il panorama diventa sempre più chiaro, ed è evidente che con queste caratteristiche, sono tantissimi i contratti stipulati in regime di usura pattuita.
In questa circostanza, si tratta di una banca milanese che è stata condannata a risarcire una coppia di coniugi che avevano contratto un mutuo ipotecario, e lamentavano che nel calcolo degli interessi pattuiti risultasse (aggiungendo il tasso di mora indicato in caso di mancato pagamento della rata) il superamento del tasso soglia fino a considerare l’interesse in superamento del tasso soglia e quindi in usura.
Per questo hanno chiesto la restituzione degli interessi del mese di maggio 2013. I due avevano stipulato il 20 aprile del 2011 un mutuo ipotecario per la somma di 270 mila euro, per la durata di 35 anni, pagabili con 420 rate mensili.
La sentenza ribadisce il principio che nel calcolo degli interessi per un mutuo ipotecario, il tasso di mora nel caso di mancato pagamento di una rata, debba essere sommato al tasso Taeg (tasso annuale effettivo globale), che comprende gli interessi, le spese di apertura della pratica di credito, le spese di incasso delle rate, per le assicurazioni e le varie spese contemplate nel contratto.
Il contratto di mutuo che era stato stipulato tra le parti del processo, aveva un Taeg indicato al 2,247 percento. Secondo la banca, nel calcolo del Taeg non va considerato l’eventuale calcolo dell’interesse di mora in caso di inadempimento del pagamento della rata.
La clausola degli interessi di mora previsti dal contratto erano del 3,50%.
Sommando i due tassi si arriva al 5,747 percento il limite stabilito dalla legge dei tassi massimi consentiti oltre il quale si è in usura ( cd. Tasso soglia) è del 4,185 percento e quindi ci si trova in presenza di USURA PATTUITA.
La linea seguita dal Giudice, continua a tracciare un solco nella direzione della maggiorazione degli addendi per il calcolo del TAEG, cosi come previsto dalla Sentenza Suprema Corte di Cassazione N.350 e Corte di Appello di Venezia aprile 2013.
La tesi sostenuta in queste sentenze, evidenzia che il sistema creditizio negli ultimi anni, ha sottovalutato la reale applicazione dei tassi a discapito dei mutuatari, è di fatto, sarebbero tantissimi contratti ad avere le medesime condizioni.
Fai una verifica del tuo mutuo, finanziamento, leasing per accertare se sei in superamento del tasso soglia e in tal caso richiedere la restituzione delle somme ai sensi dell’articolo 1815 “interessi non dovuti”. www.managementitalia.it
(lo staff)
Sentenza del giudice di pace di Domodossola, la causa promossa dal consigliere comunale.
Una sentenza «storica» quella pronunciata dal giudice di pace di Domodossola, una sentenza che potrà essere in grado di porre una pietra miliare nella giurisprudenza relativa all’usura sui mutui. Il giudice Carlo Crapanzano, ha condannato la Barclays Bank al pagamento di 261 euro, oltre gli interessi legali, per quanto concerne una sola rata mensile di un mutuo ipotecario contratto da un cliente di Domodossola. La sentenza è arrivata dagli uffici del giudice di pace di via Marzabotto a Domodossola, per ora ancora aperti.
La causa è stata promossa da un consigliere comunale di Domodossola. Assistito dall’avvocato di competenza,il consigliere comunale in questione sostiene, seguendo gli insegnamenti della Corte di Cassazione in una sua ultima pronuncia del 2013, che il mutuo contratto fosse usurario, considerando anche il tasso di mora. Le banche, da sempre, sostengono che il tasso di mora, cioè l’interesse aggiuntivo da pagarsi in caso di ritardo nel versamento della rata, non vada conteggiato ai fini dello «sforamento» del tasso di usura.
La Cassazione ha bacchettato l’atteggiamento delle banche dicendo che occorre tener conto anche di questo onere ipotetico e aggiuntivo. Ora la giurisprudenza di merito – grazie al giudice di pace di Domodossola – comincia a dar corpo a quest’orientamento. Nel caso in questione, il giudice di pace ha dichiarato che il mutuo, così com’era strutturato dalla banca, fosse da considerarsi usurario, condannando a restituire la quota di interessi pagata. Sarebbe la prima sentenza in Italia che applica i principi della Cassazione.
Può aprirsi una parentesi rivoluzionaria per i titolari di un mutuo e che, considerando il tasso di mora e gli oneri aggiuntivi, potrebbero vedersi restituire tutti gli interessi pagati finora e, addirittura, giungere a una pronuncia di trasformazione del mutuo da oneroso a gratuito. Questo perché di fronte a un pronunciamento di un giudice circa la «usurarietà» del mutuo si applicano le conseguenze previste da un articolo del codice civile sulla nullità delle clausole che prevedono gli interessi sul mutuo. E’ facile comprendere la portata della vicenda per chi importi copiosi da restituire alle banche.
Come abbiamo sempre detto le cose si stanno muovendo,il riscatto per noi cittadini è solo all’inizio,dobbiamo tenerci informati sulle vicende che accadono in Italia per poter essere sempre pronti a difenderci contro ogni forma di usurarietà.
(lo staff)
il decalogo del correntista contro l’usura e l’anatocismo bancario. Dieci consigli per i nostri lettori,per combattere lo strapotere degli istituti di credito.
Usura bancaria: un fenomeno sempre più dilagante. Come difendersi dalle scorrettezze degli istituti di credito?Vi forniamo un decalogo utile ad ogni correntista per combattere le angherie delle banche. E come si suol dire prevenire è meglio che curare;iniziamo.
CONSERVARE LA DOCUMENTAZIONE:
E’ buona norma conservare sempre tutta la documentazione bancaria,i contratti,gli estratti conto,gli scalari trimestrali o semestrali,i movimenti del vostro conto,e tutti i documenti di sintesi che vi vengono mandati dagli istituti regolarmente. E’ bene,poi,fare attenzione alle variazioni unilaterali. Quando si avvia un rapporto con un istituto di credito ci si deve sempre ricordare di conservare ogni documento,sia il contratto stipulato,sia le lettere ricevute a casa. Fare ,poi,molta attenzione al contratto,accertarsi che riporti la firma del funzionario responsabile dell’istituto,altrimenti è carta straccia.
Si può fare nuovamente richiesta all ‘istituto ,il quale ha l’obbligo,avete capito bene ha l’obbligo,quindi chi vi dice che non può darvi nulla insistete avete il diritto di ricevere la vostra documentazione,con funzione retroattiva fino a dieci anni.
LA PERIZIA ECONOMETRICA:
Con tutta la documentazione in vostro possesso è possibile fare un analisi del conto corrente.
L’analisi si chiama perizia econometrica e va affidata a professionisti seri e specializzati.Altrimenti è solo una perdita di tempo e di denaro. Questa perizia è l’unica tutela del correntista.
OCCHIO AL TASSO SOGLIA:
Il tasso soglia è il tasso massimo di interesse che un istituto può applicare al correntista. Ricordate: oltre questo limite la banca è in usura,quindi attenti e controllate.
ATTENZIONE ALLE AGEVOLAZIONI CHE VI PROPONGONO:
Molte banche offrono ai clienti alcune agevolazioni: fate attenzione. Ad esempio,se un correntista è esposto per 50.000 euro sul conto corrente e non riesce a rientrare,dalla banca consigliano di trasformare quel debito in un mutuo ipotecario,cosi da poter dilazionare il pagamento usufruendo di un tasso d’interesse più vantaggioso. Spesso,però.con questa operazione le banche trattengono un doppio vantaggio. Il primo è quello di trasformare un proprio credito,che resta invariato,da chirografico,ovvero privo di garanzie,a ipotecario.
Il secondo,molto più subdolo,è quello di appropriarsi di somme frutto dell’indebito.
ANATOCISMO BANCARIO:
L’anatocismo bancario,cioè la capitalizzazione degli interessi passivi,è illegittimo.
L’anatocismo fa si che il correntista sia gravato da un debito via via maggiore,che va a generare un incremento degli interessi passivi,determinando un ostacolo per il cliente a ritornare in attivo.
COMMISSIONE MASSIMO SCOPERTO:
Altra fregatura per il correntista sono le,oramai famose,commissioni di massimo scoperto.
Un onere che viene addebitato al cliente in base all’effettivo utilizzo del denaro e che,come tale,incide sul calcolo del costo del denaro stesso.
LA VALUTA:
La valuta,in termini tecnici,è il giorno in cui una somma di denaro depositata o prelevata comincia a produrre interessi attivi o passivi. Esiste la valuta effettiva,che corrisponde al momento in cui la banca acquista o perda la disponibilità di denaro,e la valuta bancaria,cioè quella in cui l’istituto di credito concretamente sottrae o aggiunge un certo numero di giorni a quella effettiva. Molto spesso le rimesse effettuate dal correntista vengono contabilizzate come se l’operazione fosse stata effettuata un certo numero di giorni dopo la data effettiva di esecuzione dell’operazione. Le operazioni a debito per cliente,invece,vengono contabilizzate prima della data di effettiva esecuzione.
Nel primo caso,il correntista perde giorni utili per la maturazione degli interessi attivi,nel secondo caso la banca incrementa i giorni utili per la maturazione degli interessi passivi a carico del debitore.
CATTIVI PAGATORI E CENTRALI RISCHI:
Essere inserito nella lista dei cattivi pagatori per un imprenditore è come avere una morte civile. Ciò,perchè si fa fatica a ottenere credito da altri istituti.
Capita che gli istituti segnalino il correntista senza avvisarlo,ma questo comportamento va contro la legge e deve essere contestato.
PROVVIDENZE PRELIMINARI:
Nel caso in cui dovessero ravvisarvi problemi di usura o di estorsione,una volta denunciati alla magistratura,la vittima potrebbe accedere alle cosiddette provvidenze premiali.
Al fine di far emergere tali gravissimi delitti,infatti,è stato messo a disposizione,presso il ministero degli Interni,un Fondo di solidarietà,deputato a far tornare la vittima nell’economia legale.
I CONSULENTI BANCARI:
Per aiutare il correntista a orientarsi in questo mondo di tassi,numeri e percentuali,esistono società di consulenza che possono dare un aiuto concreto,con legali di competenza e perizie adeguate.
E associazioni,come la DECIBA ( DIPARTIMENTO EUROPEO CONTROLLO ILLECITI BANCARI) che aiuta in tutte le fasi il correntista.
(lo staff)
Che Bankitalia fosse collusa con le banche adoperandosi con istruzioni posticce per aggirare le norme penali di legge e le sentenze per favorire le sue carissime socie,non è più solo un sospetto,,ma è scritto nero si bianco dalla Corte di Cassazione,la cui sentenza n.46669/2011 ha smascherato il ruolo che ha svolto nell’affare usura. Recita la sentenza: “Quindi,come peraltro rilevato sia dal Tribunale che dalla Corte Territoriale,anche la csm deve essere tenuta in considerazione quale fattore potenzialmente produttivo di usura (…) Le circolari e le istruzioni della Banca d’Italia non rappresentano una fonte di diritti e di obblighi e nella ipotesi in cui gli istituti bancari si conformino ad una erronea interpretazione fornita dalla suddetta banca in una circolare,non può essere esclusa una sussistenza del reato sotto il profilo dell’elemento oggettivo.
Le circolari o direttive,ove illegittime e in violazione di legge,non hanno efficacia vincolante per gli istituti bancari sottoposti alla vigilanza di Bankitalia,neppure quale mezzo di interpretazione,trattandosi di questione nota nell’ambiente del commercio che non presenta in se particolari difficoltà (…).
Non contenta di questa grave censura della Corte Suprema,che smascherato dopo un decennio,il colpevole comportamento,che ha usurato milioni di utenti,la Banca d’Italia ci riprova, si vede che è recidiva,con l’ennesima circolare- ovviamente come al solito priva di firma a riprova che la trasparenza e la legge vigente nella Pubblica Amministrazione non sono di casa a Palazzo Koch- dopo la sentenza in Cassazione 350/2013 del giugno scorso che aveva stabilito che “quando il tasso di mora,le penali e le varie spese,tutte messe insieme superano il tasso soglia,stabilito dalla legge anti usura 108/96,anche i mutui diventano usurari e possono essere annullati con le relative procedure giudiziali bloccate.”
La Cassazione infatti,con tale sentenza n. 350/2013 oltre a permettere il recupero integrale degli interessi pagati sui mutui,leasing e finanziamenti,quando i tassi o le penali superano la soglia di usura,ha stabilito che il mutuo ipotecario può essere annullato se ricorrono alcuni estremi che lo riportino a superare il tasso di usura e quindi usufruendo di tutte le possibilità previste dalla legge 1815,richiamato anche dall’art 644 CP e dall’art 4 della legge 108/96 che in sintesi prevedono la nullità della clausola contrattuale.
Recita infatti tale art 1815 sugli interessi ” Salvo diversa volontà delle parti,il mutuatario deve corrispondere gli interessi al mutuante,per la determinazione degli stessi si osservino le disposizioni dell’art 1284. Se sono convenuti interessi usurari ,la clausola è nulla e non sono dovuti interessi”.
Per determinare il tasso di usura bisogna inserire tutte le somme addebitate dalla banca tra spese,penali,interessi di mora ecc..,e l’ammontare complessivo rappresenterà la quota precisa che dovrà determinare il cosiddetto TEG “tasso effettivo globale”, se questo è superiore al Tasso Soglia ,il rapporto è in usura.
Tale situazione si verifica in presenza di insolvenze o di ritardi nei pagamenti,con le penali applicate precedentemente pattuite in modo sproporzionato rispetto ai limiti del tasso di usura,ad oggi con la nuova sentenza diventa molto più agevolato far valere questo principio. Questa opportunità di poter verificare e valutare anche sui mutui i tassi di usura,applicando tale principio già stabilito per i rapporti di affidamento bancario,diventa un elemento di ulteriore verifica da effettuare per far valere i propri diritti e poter sospendere azioni giudiziali in corso e illegittime.
Nonostante tale ennesima chiara pronuncia contro le banche,Bankitalia il 3 luglio,emanava ancora una volta una circolare non firmata, dove affermava che gli interessi di mora erano esclusi dal calcolo del Teg perchè non dovuti dal momento dell’erogazione del credito; poichè anche questa circolare è illegale come le altre censurate dalla Cassazione,varie associazioni e studi di consulenza bancaria e illeciti bancari,hanno depositato svariate denunce contro la Banca d ‘Italia,ipotizzando il reato di concorso nel’ usura.
Tutto questo per dare voce a cittadini e imprenditori strozzati dagli alti tassi di interesse imposti dalle banche,che non hanno potuto far valere le proprie ragioni in giudizio poichè,anche se i tassi rilevati trimestralmente eccedevano i tassi soglia stabiliti dal codice penale,trovavano ostacolo nella famosa circolare,che impediva il computo della commissione di massimo scoperto a quei corretti conteggi,ribaditi da plurime sentenze della Suprema Corte.
(lo staff)