Stipuliamo mutui,la maggior parte delle volte inconsapevoli di alcune cose,tipo l’ipoteca che cosa è e che cosa comporta,qui di seguito una spiegazione a grandi linee.
In diritto l’ipoteca è un diritto reale di garanzia che riguarda, principalmente, beni immobili o beni mobili registrati. Esso tuttavia non comporta la perdita del possesso, da parte del debitore-proprietario del bene gravato, del bene stesso che è oggetto della garanzia.
La moderna configurazione dell’ipoteca quale garanzia reale su cosa altrui è il punto di equilibrio raggiunto fra le opposte esigenze di tutela del credito e di libertà nella circolazione dei beni. In epoca anteriore alle codificazioni moderne il vincolo ipotecario su un bene ne comportava l’inalienabilità. Il Code Napoléon lo trasformava in vincolo gravante, con diritto di seguito, su un bene liberamente negoziabile. La successiva ricerca di un equilibrio ottimale ha reso assai complessa la regolazione dell’ipoteca.
Nell’ordinamento italiano è regolato dagli articoli 2808 e seguenti del Codice civile italiano. In particolare, secondo il codice, l’ipoteca è un diritto reale di garanzia su una cosa altrui, costituito per fungere da garanzia di un credito.
L’ipoteca si distingue dal pegno anzitutto per l’oggetto (art. 2810), che può essere costituito da:
beni immobili, diritti reali minori sugli immobili, beni mobili iscritti in pubblici registri (autoveicoli, navi, aerei, rendite dello Stato).
Si distingue, in secondo luogo, perché la sua costituzione richiede una speciale formalità, l’iscrizione nei pubblici registri.
Infine, a differenza del pegno, non è necessario lo spossesso del bene, il godimento rimane infatti al proprietario (debitore).
Ipoteca volontaria
Si basa
su un contratto fra il debitore o il terzo datore di ipoteca da una parte e il creditore dall’altra; su un atto unilaterale fra vivi del debitore o del terzo datore di ipoteca.
Il contratto o l’atto unilaterale devono avere la forma scritta a pena di nullità. Non è ammessa la concessione per testamento (art. 2821)
È necessario che la sottoscrizione di chi ha concesso l’ipoteca sia autenticata o accertata giudizialmente (art. 2835).
Nulla vieta che il valore economico dell’ipoteca possa essere maggiore dell’ammontare del debito.
Ipoteca giudiziale
Si basa:
su una sentenza che rechi condanna al pagamento di una somma di danaro o all’adempimento di un’altra obbligazione o al risarcimento del danno da liquidarsi successivamente; su un decreto ingiuntivo reso esecutivo; su altri provvedimenti giudiziali cui la legge abbia attribuito tale effetto (sentenza di separazione personale fra coniugi, decreto di omologazione della separazione consensuale); su lodi arbitrali resi esecutivi;
su sentenze straniere delibate dall’autorità giudiziaria italiana.
Ipoteca legale
Può essere iscritta, anche contro la volontà del debitore, nei casi previsti dalla legge. Hanno diritto a essa:
l’alienante di un bene immobile o di un bene mobile registrato che non sia stato pagato dall’acquirente; ciascun coerede sugli immobili dell’eredità, a garanzia del pagamento del conguaglio in danaro spettantegli;
lo Stato sui beni dell’imputato o della persona civilmente responsabile del reato, a garanzia del pagamento delle pene pecuniarie, del rimborso delle spese processuali e delle spese di mantenimento del condannato in carcere.
Costituzione
Tanto l’ipoteca giudiziale quanto quella legale dello Stato si costituiscono per iniziativa, meramente facoltativa, del creditore. L’ipoteca legale a favore dell’alienante e del coerede è iscritta d’ufficio dal conservatore della conservatoria dei registri immobiliari, a meno che non risulti dal titolo o da separato atto pubblico che vi è stata rinuncia all’ipoteca.
Iscrizione di ipoteca
Il contratto o l’atto unilaterale per l’ipoteca volontaria, la sentenza o altro provvedimento per l’ipoteca giudiziale, l’atto di alienazione del bene per l’ipoteca legale sono semplicemente titolo per ottenere la costituzione dell’ipoteca: questa si costituisce solo con l’iscrizione nei registri immobiliari (art. 2808, 2° comma). È una forma di pubblicità giuridica analoga, per le formalità di esecuzione, alla trascrizione. Da questa differisce, tuttavia, perché è pubblicità costitutiva. Il che non significa però che sia condizione sufficiente per l’esistenza dell’ipoteca: questa si estingue se si estingue l’obbligazione garantita o se viene dichiarato nullo o annullato o reso inefficace il titolo da cui traeva origine.
Su un medesimo bene si possono iscrivere più ipoteche, a garanzia di crediti diversi. Ogni successiva ipoteca è, in ordine di tempo, contrassegnata da un numero, che prende il nome di grado (ipoteca di primo grado, di secondo grado e così via). Se il bene ipotecato verrà sottoposto a vendita forzata, con il ricavato della vendita si soddisferà anzitutto il creditore con ipoteca di primo grado e, se c’è un residuo, quello di secondo grado e così via (artt. 2852 ss.).
Il creditore che ha una ipoteca di grado inferiore può estinguere, con il pagamento, il credito di chi ha un’ipoteca di grado superiore, con l’effetto di surrogarsi nei suoi diritti (surrogazione ipotecaria di pagamento, art. 1203, n. 1)
L’iscrizione conserva il suo effetto per venti anni, trascorsi i quali l’ipoteca si estingue, salvo che con istanza del creditore l’iscrizione non venga rinnovata prima della scadenza (art. 2847 c.c). L’ipoteca prende grado dal momento dell’iscrizione: il grado determina un ordine progressivo tra le varie ipoteche che possono gravare sul medesimo bene. Pertanto, il creditore la cui ipoteca ha grado anteriore, si soddisferà per primo sul bene e il criterio del soddisfacimento proporzionale opera solo tra creditori di pari grado (artt. 2852-2854 c.c.).
È anche possibile lo scambio per grado dei creditori ipotecari, nel senso che il grado dell’ipoteca può essere oggetto di veri e propri atti di disposizione, con efficacia reale e non meramente obbligatoria (si parla di “postergazione” o “permuta” a seconda della contiguità o meno del grado che viene scambiato). Può anche verificarsi l’ipotesi di una surrogazione legale nel grado ipotecario (cosiddetta surrogazione del creditore perdente: art. 2856).
Postergazione e surrogazione costituiscono alcune delle vicende successive all’iscrizione che devono essere annotate in margine all’iscrizione: l’annotazione, come l’iscrizione, ha efficacia costitutiva, nel senso che la trasmissione del credito garantito o il vincolo dell’ipoteca non produce effetti finché la stessa non sia eseguita.
Riduzione
L’ipoteca può essere ridotta se si verifica una sproporzione tra il valore dei beni vincolati e il valore del credito garantito (perché ad esempio sono stati eseguiti pagamenti parziali). La riduzione si opera limitando l’iscrizione a una parte soltanto dei beni o riducendo la somma per la quale è stata presa l’iscrizione (art. 2872), quando vi consente il creditore, che in tal caso rinuncia parzialmente al diritto (riduzione convenzionale) oppure quando interviene una sentenza passata in guidicato pronunciata a seguito di azione di riduzione promossa dagli interessati (debitore, terzo acquirente, terzo datore, creditore successivamente iscritto: cosiddetta riduzione giudiziale). La riduzione deve essere annotata in margine all’iscrizione per avere effetto rispetto ai terzi.
Estinzione
L’ipoteca si estingue con la sua cancellazione dal registro. Anche per la cancellazione occorre un titolo:
l’estinzione dell’obbligazione garantita, la rinuncia espressa e redatta per iscritto del creditore all’ipoteca, la vendita forzata della cosa ipotecata il perimento della cosa (vedi alla voce Diritti reali di garanzia) lo spirare del termine ventennale senza rinnovazione
Il conservatore dei registri non può procedere d’ufficio alla cancellazione.
Circolazione del bene ipotecato
Il bene ipotecato può essere venduto, ma chi lo compera, acquista un bene gravato da ipoteca, esposto all’azione esecutiva del creditore ipotecario. Il bene si trasmette agli eredi, e ciascuno di essi è tenuto “ipotecariamente per l’intero” (art. 754), stante l’indivisibilità dell’ipoteca (e in deroga al principio della parziarietà della responsabilità dei coeredi per i debiti ereditati).
Posizione del terzo
Alla scadenza il creditore del credito non pagato ha diritto di promuovere la vendita forzata del bene anche in confronto del terzo acquirente. Questi, per evitare la vendita forzata, ha tre possibilità (art. 2858):
egli stesso paga i creditori ipotecari, liberando il bene dall’ipoteca, effettua il rilascio del bene ipotecato, ossia rinuncia alla proprietà con una apposita dichiarazione resa presso la cancelleria del tribunale, in modo che l’esecuzione non avvenga contro di lui ma contro l’amministratore nominato dal tribunale, libera il bene dall’ipoteca (purgazione dell’ipoteca): offre ai creditori una somma pari al prezzo di acquisto del bene (pari al valore del bene se l’acquisto è avvenuta a titolo gratuito); se nessun creditore si offre di acquistare per un prezzo superiore di almeno un decimo, il bene è liberato dall’ipoteca contro il pagamento della somma offerta dal terzo acquirente.
Il terzo acquirente, che subisca l’esecuzione forzata o che liberi il bene o che rilasci il bene, ha azione di regresso verso il debitore principale. Per il regresso può avvalersi della surrogazione ipotecaria, ma non in danno dei creditori che abbiano una iscrizione anteriore alla trascrizione del suo titolo di acquisto.
Il terzo datore di ipoteca si trova in posizione analoga: egli non può invocare, nei confronti del creditore precedente, il beneficio della preventiva escussione del debitore, se il beneficio non è stato convenuto (art. 2868). È direttamente esposto all’azione esecutiva. Per evitarla, deve pagare i creditori ipotecari. Anch’egli ha azione di regresso verso il debitore e diritto di surrogazione nell’ipoteca del creditore.
Specialità e indivisibilit
L’ipoteca è, in linea di principio, speciale e indivisibile: grava solo sui beni specificamente indicati e solo per una somma determinata di danaro; e grava, per intero, su tutti i beni ipotecati e su ogni loro parte (art. 2809).[1]
La specialità dell’ipoteca va considerata sotto un duplice aspetto:
con riguardo al credito garantito:
La prelazione sul bene vale solo nei limiti della somma per la quale l’ipoteca è iscritta (ma il credito garantito non deve per questo necessariamente essere un credito pecuniario). La prelazione assiste il credito, anche oltre questo limite, per ciò che attiene ai suoi accessori (spese di costituzione, iscrizione e rinnovazione dell’ipoteca, spese ordinarie dell’intervento nel processo di esecuzione).
con riguardo ai beni ipotecati:
il principio è che l’ipoteca può essere iscritta solo “su beni specialmente indicati”. Tali non sono i beni futuri (potendo l’ipoteca essere iscritta solo quando la cosa è venuta a esistenza; art. 2823), né i beni altrui (l’ipoteca può essere iscritta solo quando la cosa è acquistata del concedente; art. 2822). È invece possibile iscrivere ipoteca su una quota di proprietà indivisa, anche se l’ipoteca produrrà effetto rispetto ai beni che al debitore verranno assegnati in sede di divisione (art. 2825).
L’ipoteca si estende alla pertinenze dell’immobile, i miglioramenti e le accessioni. L’estensione dell’ipoteca alle accessioni dell’immobile ipotecato (come l’edificio costruito sul terreno oggetto di ipoteca) finisce con il tradursi in garanzia ipotecaria, su cose future, non menzionate nell’iscrizione ipotecaria. Può accadere che un mutuo venga erogato per un importo superiore al valore del terreno offerto in ipoteca, quando il mutuo è concesso per finanziare l’edificazione e l’ipoteca è iscritta per una somma che tiene conto del valore dell’edificio da costruire. Il rischio che l’opera non sia portata a compimento incombe sul creditore.
L’ipoteca è, in linea di principio, indivisibile al pari del pegno. Continua a gravare su tutti i beni ipotecati e su ogni loro parte, anche se il credito si sia in parte estinto o se il valore dei beni ipotecati sia successivamente aumentato. Tuttavia, con il consenso del creditore o con sentenza, si può ottenere la riduzione dell’ipoteca. Questa può consistere nella riduzione della somma per la quale l’ipoteca fu iscritta o nella riduzione dell’iscrizione a una parte soltanto dei beni originariamente ipotecati.
(lo staff)
Nei contratti di mutuo parliamo spesso di assicurazione,ma esattamente che cosa sono;a grandi linee e brevemente cercheremo di dare una spiegazione generale su cosa si intende per assicurazione.
Con assicurazione, in diritto, ci si riferisce ad un determinato tipo di contratto avente ad oggetto la garanzia contro il verificarsi di un evento futuro e incerto (rischio), generalmente dannoso per la propria salute o patrimonio.
L’assicurazione ha lo scopo precipuo di “trasformare il rischio in una spesa”. Infatti attraverso la stipula di un contratto, l’assicurando “quantifica” il danno patrimoniale che esso avrebbe se l’evento garantito (il rischio) si verificasse.
Più precisamente, si parla dell’esistenza di un’alea di rischio (rischio aleatorio). Affinché si possa concludere un contratto di assicurazione, occorre che l’eventuale verificarsi del rischio non sia controllabile da nessuna delle due parti (né da parte di colui che intende assicurarsi, né da parte della società di assicurazione).
Attraverso il versamento del premio, la società accolla a sé la gestione dell’eventualità del verificarsi dell’evento (detto “sinistro”) al concretizzarsi dello stesso, corrispondendo all’assicurato (oppure agli eventuali eredi e/o beneficiari da quest’ultimo indicati) il capitale (o la rendita nel caso ad esempio di assicurazioni sulla vita) pattuito.
Il costo determinato, detto “premio (dal latino pretius) assicurativo” viene calcolato in base alla probabilità che l’evento stesso si verifichi. Questa viene determinata sulla base di svariati elementi, i cui principali possono così essere riassunti:
a) tavole statistiche (attuariali); b) esperienza mutualistica dell’impresa (fabbisogno dell’impresa);
c) esperienza mutualistica del mercato nel detto rischio.
I contratti assicurativi possono essere sottoscritti come libera scelta tra individui (o società) e società di assicurazione e possono riguardare i più svariati campi (assicurazioni sul verificarsi di infortuni, di malattie, di incidenti, di eventi naturali, ecc.).
Una tipologia particolare di questi contratti riguarda gli eventi della vita umana, intesi come morte o sopravvivenza; in quest’ultimo caso, il rischio è rappresentato dal venir meno dei mezzi economici per mantenere il tenore di vita acquisito.
Alcune forme assicurative sono obbligatorie: il cittadino (o la società di persone e la società di capitali) è obbligato a contrarre un’assicurazione, alcune volte potendo anche scegliere con quali società stipulare un contratto di assicurazione obbligatorio (come, ad esempio, un’assicurazione di responsabilità civile per la circolazione dei veicoli), altre volte invece essendo obbligato a rivolgersi ad un’unica società, tipicamente statale (come, ad esempio, per l’INAIL, assicurazione obbligatoria per la maggior parte dei lavoratori), ovvero, per essere obbligato contro i rischi derivanti dall’utilizzo del gas distribuito tramite le reti attraverso una polizza inclusa nella fattura emessa dalla società a partecipazione pubblica distributrice del gas che a sua volta è assicurata per tramite il Comitato Italiano GAS (CIG).
A fronte dello spostarsi del rischio (dalla persona alla società di assicurazione) la persona paga un importo (detto “premio assicurativo”) alla società di assicurazione che si impegna a sopportare un ben identificato rischio fino ad un determinato capitale assicurato o massimale assicurativo. I due termini (capitale assicurato o massimale assicurativo) hanno due significati diversi.
In campo previdenziale le assicurazioni obbligatorie sono chiamate assicurazioni sociali e in Italia quella estesa a più cittadini è l’assicurazione generale obbligatoria detta A.G.O., che contempla una serie di prestazioni previdenziali corrisposte dallo Stato attraverso gli enti previdenziali ove al posto del premio viene pagata una imposta comunemente chiamata contributo previdenziale.
Il contratto è la risultante di due volontà, quella di chi avanza la proposta e quella di chi la riceve (oblato). L’incontro di due volontà porta alla formulazione del consenso per la conclusione del contratto (accordo consensuale). A volte è necessario che per il perfezionamento del contratto si consegni una cosa determinata: nei contratti di mutuo, di pegno, di deposito o di comodato. L’accordo si riferisce anche alla modifica o estinzione di un contratto già esistente e, quando ciò avviene, si pone in essere un nuovo contratto con caratteristiche diverse dal precedente. La nullità del contratto è determinata anche dalla causa illecita (art. 1343), da motivi illeciti (art. 1345), dall’illiceità dell’oggetto (art. 1346) o della condizione (art. 1354); dall’impossibilità, dall’indeterminatezza e indeterminabilità dell’oggetto (art. 1346); dalla presenza, dalla violenza materiale o assoluta, dall’inosservanza della forma ecc. Una forma più attenuata d’invalidità del contratto è l’annullabilità, che si presenta per incapacità di agire delle parti e quando la volontà dei contraenti sia viziata da errore, violenza o dolo. In questo caso, il contratto produce i suoi effetti fino a quando non è impugnato; la sentenza costitutiva che ne dichiara l’annullamento ha effetto retroattivo ed obbliga le parti a ripristinare le condizioni, di fatto e di diritto, che esistevano prima della sottoscrizione del contratto annullato.
Il contratto è inefficace quando elementi esterni, di fatto, ne impediscono l’applicabilità, così ad esempio: il difetto di procura ai sensi dell’art. 1398 Codice civile, il mancato consenso del creditore ai sensi dell’art. 1406 Codice Civile, un termine non ancora sopraggiunto (come prescritto dall’art. 1184 Codice Civile), la presenza di una condizione sospensiva non ancora verificatasi (cfr. art. 1353 Codice Civile, il difetto di accettazione nella cessione del credito (art. 1294 Codice Civile), il difetto di pubblicità ex art. 2644 Codice Civile, la mancanza di data certa ex art.
Perchè vi abbiamo spiegato un pochino cosa è l ‘assicurazione,perchè le spese per essa devono essere ricomprese nel computo del tasso soglia dell’usura.
A confermarlo una nuova sentenza del tribunale di Padova che ha respinto il reclamo proposto da un istituto di credito contro un provvedimento d’urgenza promosso da un consumatore finalizzato a sospendere il pagamento delle residue rate di un contratto di finanziamento per l’applicazione di un tasso superiore al tasso soglia stabilito dalla Banca d’Italia.
Si ritiene che sia necessaria una profonda rivisitazione delle procedure attuate dagli Intermediari finanziari nei confronti dei consumatori italiani specie per quanto attiene la concessione di mutui/finanziamenti superanti il tasso soglia,secondo il nostro punto di vista è urgente aprire un tavolo di confronto,anche con la partecipazione dell’Organo di Vigilanza,su cui i consumatori possano portare le proprie proposte al netto di accordi intercorsi nel passato ed ormai non più attuali.
L’istituto di credito ha motivato il proprio reclamo con la motivazione principale che nella determinazione del TAEG erano state comprese anche le spese di assicurazione,che non dovrebbero essere comprese come previsto dalle istruzioni dell’Organo di Vigilanza.
Il collegio,al contrario,ha respinto il reclamo con la motivazione che le istruzioni della Banca d’Italia hanno valore esclusivamente statistico e orientativo per la giurisprudenza:di fatto,e concordemente alla giurisprudenza di merito anche recente,ai fini del computo del tasso soglia debbono essere ricomprese le spese di assicurazione alla luce del fatto che,come previsto dalla legge 108/96,la determinazione del tasso usuraio non può prescindere dal tenere in considerazione “tutte le commissioni,le remunerazioni a qualsiasi titolo e le spese,escluse quelle per imposte e tasse”.
Questa sentenza non fa altro che confermare principi già ratificati da molte sentenze,non ultima la sentenza della Corte d’Appello di Torino del dicembre 2012 con la quale la Corte ha precisato che le istruzioni della Banca d’Italia che forniscono indicazioni agli intermediari per la determinazione dei tassi effettivi globali medi ” non hanno alcuna efficacia precettiva nei confronti del Giudice nell’ambito dell’accertamento del tasso applicato..nè devono essere osservate dagli intermediari finanziari quando stabiliscono il tasso di interesse di un determinato rapporto”.
(lo staff)