Eccoci alla parte seconda del nostro viaggio all’interno del mutuo con tutte le sue sfumature.
LE GARANZIE:
Gli istituti di credito domandano,come detto,la formalizzazione di una valida garanzia a quanti richiedono un mutuo.
Le forme di garanzia delle quali possono avvalersi gli istituti di credito sono:
-ipoteca -fideiussione -cambiale ipotecaria -polizze assicurative
-opzioni contro il rischio svalutazione immobile
La garanzia comporta solitamente l’iscrizione di una ipoteca sul bene che verrà acquistato col il mutuo o su eventuali altri beni di proprietà del richiedente o di terze parti che si fanno da garanti per suo conto tramite una fideiussione.
L’ipoteca è opponibile ai terzi dalla data in cui il notaio la iscrive presso la Conservatoria dei Registri immobiliari e può avere una durata massima di 20 anni dalla data di iscrizione. Con l’estinzione del debito,il mutuatario ha titolo per richiedere la cancellazione dell’ipoteca;ordinariamente il mutuante fornisce un semplice documento certificante il suo assenso a cancellazione.Va detto che,venuta meno la causa dell’ipoteca,la cancellazione non è fattualmente di grande utilità:l’ipoteca deprivata di funzione di garanzia non produce effetti di sorta,salvo nel caso che se ne debba iscrivere un ‘altra.
Nel caso che nel corso del rapporto le garanzie vangano meno o ne diminuisca il valore,l’istituto di credito ha in genere facolta di richiedere un reintegro delle garanzie,nella forma di nuovi beni da ipotecare,fideiussioni,o restituzioni parziali di debito a, seconda di quanto previsto nel contratto principale di mutuo,che può prevedere anche l’applicazione della clausola risolutiva espressa e la rescissione del contratto.
Generalmente,gli istituti di credito non accettano le azioni come garanzia di mutuo,in quanto le stesse sono utilizzabili dalle società emittenti come garanzia su pegno per ottenere liquidità per operazioni di fusione o acquisizione.Un pool di banche finanza un prestito che viene garantito con le azioni del beneficiario:se non viene pagato a scadenza,l’opzione convertendo consente alle banche di trasformare il debito in azioni di proprietà di pari importo.
L’ipoteca a garanzia del credito deve essere iscritta su un bene immobile che può essere di proprietà:
-del mutuatario -dell’alienante
-di un altro soggetto
Normalmente,il bene ipotecato viene periziato e iscritto a valore pari a 1.5-2 volte il prezzo di acquisto dell’immobile.Il valore economico dell’ipoteca,aggredibile dal creditore con il pignoramento e la vendita all’asta,non dovrebbe superare l’importo del mutuo,ovvero il debito residuo.
EROGAZIONE DEL MUTUO:
L’erogazione del mutuo può essere contestuale o differita,rispetto alla data del rogito.Se l’erogazione è differita,la banca si riserva un tempo che per legge non può andare oltre il consolidamento dell’ipoteca.
Questa cosa comporta che la banca mutuante potrebbe non erogare la somma finche l’ipoteca non è consolidata.
Il rogito ufficializza il passaggio di proprietà.Il giorno della stipula,con la firma del vecchio proprietario,l’acquirente diviene proprietario a tutti gli effetti di legge.La banca del mutuatario può accollarsi il rischio di erogare il mutuo,prima del consolidamento;diversamente,il proprietario accetta un passaggio di proprietà senza avere l’intero ammontare del prezzo di acquisto.
In caso di erogazione contestuale,il funzionario,della banca del mutuatario porta presso il notaio un assegno circolare ovvero denaro contante pari all’importo del mutuo. In caso di differita,il venditore può cautelarsi facendo sottoscrivere all’acquirente un ordine di bonifico irrevocabile per il conto in banca da lui indicati,depositato presso il notaio.
Il bonifico può portare la data del rogito o successiva,fino a quella del previsto consolidamento.
Dopo la concessione del mutuo,il cliente ha a disposizione questi strumenti. -rinegoziazione con la banca -surrogazione presso altra banca -sostituzione del mutuo
-accollo
L’accollo è un caso di sostituzione del precedente debitore con un nuovo debitore che si assume il debito verso la banca.Normalmente ciò avviene quando si acquista un immobile ipotecato a garanzia di debito bancario.
L’acquirente paga parte del prezzo della compravendita accollandosi il mutuo del venditore.In sostanza diventa il nuovo debitore della banca alle stesse condizioni del precedente.Non si paga nulla alla banca a titolo di istruttoria,di perizia o altro e neppure al notaio salvo la parcella per la compravendita.
Per i mutui a tasso variabile le differenza con le condizioni correnti non è sensibile,almeno in termini di interesse,e l’accollo potrebbe essere un opzione utile per entrambe le parti.
PREFINANZIAMENTO E PREAMMORTAMENTO:
Fra l’erogazione del mutuo e il decorrere della prima rata di pagamenti intercorre un periodo,durante il quale il mutuatario può essere chiamato a pagare gli interessi per la somma erogata,se il mutuo è garantito da un’ipoteca,il cliente pagherà gli interessi in base al tasso capitale pattuito con la banca.
Se l’erogazione precede la data del rogito,il cliente beneficia di una apertura di credito senza garanzie reali,di un prefinanziamento,per il quale gli interessi applicati potrebbero essere più elevati.
Durante il pre-ammortamento,il cliente paga solo interessi,senza estinguere il debito,ha in genere una durata variabile da uno a due mesi.
A seconda delle condizioni contenute nel contratto di mutuo,nel caso di mancato o ritardato pagamento di un numero di rate,la banca è autorizzata a richiedere al cliente la restituzione dell’intero debito residuo,da effettuarsi entro un termine stabilito in atto;in caso di inadempienza,ha in genere titolo ad agire per la riscossione del debito,procedendo al pignoramento ed alla vendita all’asta del bene.
A garanzia dei mutuatari,il mutuo è contrattualizzato con atto notarile pubblico,e quindi non più modificabile,salvo accordo scritto di entrambe le parti.
Pertanto,il fallimento del creditore e la cessione a terzi del credito sono trasparenti per il mutuatario,che avrà lo stesso piano di ammortamento,fornendo le stesse garanzie di partenza. Nel peggiore dei casi,una banca non può fallire e finisce in liquidazione coatta amministrativa.Le società finanziarie,invece,come normali imprese,possono fallire.
I soggetti terzi,che hanno diritti verso il mutuante,possono rivalersi verso i crediti vantati nei confronti,ma non possono cambiare la modalità di rimborso,o aggredire le ipoteche di primo grado.Se il mutuatario paga regolarmente e il titolare del mutuo fallisce,i suoi creditori non possono pignorare i beni dati in garanzia con ipoteca di primo grado,ne esigere l’intero debito residuo o accelerarne il rimborso.
(lo staff)